变革与分化——2015年回乡楼市见闻录评点

作者:西峯

前言:2014年春节,处于好奇和尝试的心态,我在雪球、新浪和百度百家发起了回乡楼市见闻征集的活动。没想到这个活动引发网友关注。短短半个多月,收到网友各类回帖千余条,证券市场周刊、第一财经广播、新浪、腾讯等媒体都跟进报道。后来各地见闻和评论精选也结集成《何处安家•中国楼市见闻录2014》一书。2015年,回乡楼市见闻第二期又开始了。面对网友提供的各种不同的信息和感受,大家在阅读感概之余,也希望可以总结评论一下。那么作为活动发起人,我先总结一下。有挂一漏万之处,请大家补充。

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2014年是近年中国楼市比较弱的一年。虽然从细部观察来看,许多地方的楼市早在2011年就出现了颓势,但迟至2014年,楼市的回落才被媒体广泛报道。而其后各地政府纷纷出台的救市政策,又为楼市的下行给出了官方确认。那么一年过去了,各地网友在这次回乡楼市见闻的征集中,又观察到了哪些要点么?

我总结了一下,大致梳理了如下几方面要点:

1、普遍观察到许多地区楼市下滑或者不景气的情况:住宅物业销售下滑,而商业物业的过剩影响更为长期。

2、从成因来看,造成楼市不景气的因素包括经济下滑、人口流出、供应过剩等等。这些因素多为长期。因此楼市下滑趋势的改变可能也需时日。

3、在整体楼市下行的背景下,少数城市几乎未受影响。这些城市一般有如下特点:土地供应紧缺,人口持续流入,具有所在区域的区位优势地位。

4、即便是楼市表现较好的中心城市,其不同类型的物业表现也不一样。其影响因素可能包括地段、学区以及户型大小和总价。

5、新城镇化还在执行中,各地反响喜忧不一。其长远效果还待观察。

一、不景气的楼市

许多网友在见闻中都提到了家乡楼市在过去一年中不景气的状况。来自嘉兴的网友@giftone2001 提到:“2014年嘉兴楼市共成交23608套,环比去年的27224套,下降了13.3%。……个人感觉嘉兴的房价其实5年来并没有怎么涨过。” 原因在于:“这跟这几年开发的楼盘越来越偏僻、部分乡镇楼盘拉低均价有关”。对于后市,他认为“嘉兴房价虽然不算高,但相对了嘉兴收入的绝对值来讲也不低了,如果全国形势不好,经济出现问题,就算跌30-40%也不是不可能,毕竟房子建的太多太多了”。

来自慈溪的网友 @小默 ,对慈溪的看法则更加悲观。他提到“根据统计局数据,商品房销售面积83.51万平方米,下降34.8%……从自己实际调研的情况来看,某著名央企开放商的一个楼盘,10-12年高峰的时候价格在1.8-2.4万,而在14年5月份降到1.2-1.4万,而下半年再次降至1.1万左右。降幅非常大。与此同时,各个楼盘开始了各种促销来去库存,浙江某著名开放商的一个楼盘从1.2万下降至9K,而当地的一些小开放商,由于面临更大的资金压力,价格直接降到6K-8K的水平。”他认为,目前的价格已经回到了08年金融危机前的水平。

价格和销量下跌并非是当地楼市下滑的唯一负面观察。@小默 还注意到“随着楼盘价格的下跌,楼盘的质量也越来越不让人放心。当地的各种媒体,以及坊间的流传中,经常会听说,楼盘的各种质量问题,以及由此引发的各种纠纷。”

房产的下滑不仅仅指在沿海城市。来自陕西汉中的网友 @青铜豌豆侠 提到:当地“房价2008年从2000左右启动,2012年到达顶峰,均价在3800左右,市中心区接近5000。2013年颓示显现,各种暗折出现,2014年明显进入下降通道……目前市中心区均价在3500-4000间,新开发区和市区二手房跌破3000,下跌三分之一左右。”

位于华南广东小城廉江的网友@Fedex 也注意到了当地楼市的颓势。他发现,虽然当地的楼价没有明显下滑,但是注意到“一些实力不强的开发商拖欠施工单位工程款是常有的事,稍不留神就被套住。一些小规模的项目流产,开发商占用承建商的保证金的事也有所闻。大家日子都不好过。”同时,久别家乡的他这次抛售了在当地唯一的房产,决定永久离开了。

二、楼市为何不景气?

而来自湖北仙桃的网友@红皮落花生 同样观察到当地楼市冲高回落的现象:“2003年楼价基本在600左右,2004年开始出现笫一个破千元的楼盘青青家园,2006年底最好的楼盘德政金园开盘1800均价,2007年全面突破2000元,2009年之后直接过了3000,最高峰在2011年,最高过4000的楼盘也不少,然后在2011年,趁高价,市政府疯狂卖地,供应量急速扩大,2012,2013两年房价较稳定,一直在3200左右4000以上已彻彻底底消失,2014年大量新盘上市,竞争彻底白热化,位置稍差的楼盘居然出现了不少2500以下的所谓特价房”。

他总结了当地楼市不景气的几个原因:

1.自建私房多。像我家就是在2004年买的台基建的私房。

2.小产权房泛滥。小产权房房价基本在商品房一半,多分布在城中心里的城中村,与各个高大上楼盘比邻而居,价格却只有一半,可以想象它的吸引力,不少乡镇的村民买房后孩子到城里上学,自己到工厂做工的。政府也多次大规模整治,但效果有限,原因大家都懂的。

3.各单位自建房。各有钱有势的单位给本职工以建公租房的名义建设大量福利房,均价在二千以下。

4.大量人口外流。在外做生意有成,或者子女在外就业,举家搬迁外地的也不少,过年回老家也大多在酒店宾馆居住,不会空置一套房子只是过年住几天了。

5.存量房巨大。独生子女早已开始成家立业,父辈们的房子不少有2套及以上的。

6.没投资价值。08年2800均价,今年3200均价,收益连一年期存款都跑不赢,除刚需外,持有房子相当于持有负资产。

除了对住宅市场的前景担忧,@红皮落花生 对当地的商业地产的快速发展也表现出了忧虑:“2014年本土又开业了四家小型综合体,三友时尚广场,三友生活广场,世界城,中百购物广场。加上之前的银泰仙商,武商仙桃购物中心,城市广场这三家,共七家在营业,2015即将开业的还有新天地国际广场,元泰步行街二家,在建的还有人民医院旧址上的环球商业中心,沔阳剧场旧址的台湾风情广场,CoCo天街,银泰Mall综合体。2014还有烂尾的翔球广场,豪布斯卡……十个指头都数不过来,30万城区人口的中部小城市,想想也是醉了,春节前后家家客满,正月一过门可罗雀”。

来自西安的网友@WasteHouse 现在在南京居住,在西安和南京两地都有投资房产。他比较了两个省会城市房价的差异,并且给出了自己的分析。他认为:“西安和南京在很多方面比较相似,都是古都省会,人口都在800万左右,都是区域型中心城市……但从gdp上比较,2013预测值,西安4940亿,南京8439亿。可以看出,长三角经济优势显然更明显。”

房价的差距同样显著:“如果从房价上对比,差异就更明显了,西安均价7,108元/㎡,全国排第48位,南京均价17,786元/㎡,全国排第九位。”他认为西安相比南京,有如下几方面偏弱:

1.西安主要是以国有企业为主导,私营经济不活跃,生活节奏较慢,高收入阶层少。

2. 西安算是西部地区的领头羊城市,周边城市经济与人口体量相较西安都有较大差距,属于一强配多弱。而南京在长三角虽然排名不高,但综合资源在省内一家独大,人口始终处于净流入状态,对房价是一个有力的支撑。

3. 西安楼市这五年才开始发力,短期内住宅供给量太大。另外小产权房也影响了房价。

三、部分城市楼价表现较好

在厦门工作的网友@Sunny_xu 提到了厦门的楼市依然表现强劲。例如厦门郊区的集美:

“我自己所在小区,10年买的,位于集美新城周边,当初均价8k多,13年可以卖到13k多,但是到现在还是在这个区位。整个集美新城(核心区楼盘定位更高点)的房价,现在新盘和二手房价格应该在16-18k的样子,该区域楼盘过去2年去化良好,应该推出的部分滞留不到2成。该区域的土地也很受开发商也欢迎,年前刚刚出让一幅商住地块,楼板价在1.2w样子。区域均价微涨。”

而厦门岛内的房产表现则更佳:

“岛内只有极少数的新盘,成交以二手房为主,价格感觉去年也有所上升。一个朋友去年买了一套岛内非核心区套房,均价在2.5w出头,今年他楼下的房子也卖出,均价还上升了1成多。另外一朋友,房子在核心区,非学区房,前年买的,均价在3w左右,现在据称可以卖到3.5w以上。另外,原来自己租房子的房子,学区房,80年代老房子,前年成交均价在3w上那样,现在已经在4万5以上。”

他认为厦门较好的市场表现和政府相关:

“感觉厦门政府还是非常精明的。非常细心的维护厦门美好的市容和文明,让城市有吸引力;在市场情况好的年景,土地出让量大,市场去化好。当市场调整时,控制土地出让量,减少新房供应,如此稳定新房价格。”此外,地铁、城建等公共建设也有助于房价稳定。

而作为老厦门人的网友@阿麟 则进一步补充,认为周边区域人群喜欢厦门,购买厦门物业也是推高厦门房价的一个重要因素:“很多人举例五缘湾或哪里具体小区入住率很低,说明厦门房子泡沫大,实际是不懂厦门的定位。厦门是闽南乃至福建的花园,很多有钱人(比如泉州、龙岩)在厦门(特别是岛内)买房子,在其他区域上班,只有周末来住”。

郑州的楼市在2014年也表现不错。来自郑州的网友@愚公2012 用坚挺来形容2014年的郑州楼市。他注意到:“2014年在全国楼市一片萧条的情况下,郑州这边风景独好,土地市场成交量放大,地王频出,而且2014年房价还是上涨的。”他认为郑州楼市表现良好的原因主要有两方面。

其一,作为一个人口过亿的大省,郑州对周边地区有强烈的吸引力。随着近年郑州在市政、交通、道路、教育资源、医疗方面的进一步完善,吸引每年有30多万人的净流入。这对郑州的房价提升起到了关键因素。

其二,建成区内都市村庄拆迁力度大,基本是已拆完或正在拆,导致市区内租房价格大幅上涨,迫使一部分租房人员提前买房,加大了刚需的买房力度。

四、细分市场的分化开始显现

中国楼市作为一个整体,在2014年已经出现了明显不同的走势。而在一个城市内部,不同区域、不同价格不同类型的房屋走势也被观察到明显的分化。用单一整体的眼光来看一个城市楼市表现的传统方式也显得越来越不合适了。

例如作为一线城市的上海,在这一轮楼市回调中也受到影响,成交出现下滑,虽然部分地区价格依然坚挺,但全市走势已经开始发生分化。来自上海的网友@coffeebeanMM 是如此描述的:

“就我个人的观察,(上海)没有出现像一些城市那样房价明显大幅下跌的情况,但基本上都存在一定的议价空间。略微有些硬伤的房子,比如靠马路的,房型不好的,老小区的等等,如果卖方又一副死不降价的样子,那基本就要做好打持久战的准备了。一个同事,2014年挂牌帮父母置换,市区内环的有点老的房子,就因为父母把价钱咬得很死,不肯轻易讲价,最后卖了差不多一年才卖出。但是,另一方面,如果是各方面都比较好,非常适合自住的,或者有学区概念的,价钱基本还是比较稳,甚至还有略微上涨。从这点上看,分化的情况越来越厉害。”

另一位来自上海松江的网友则观察到户型大小对成交的影响:

“松江现在卖最好的是90平左右三房,总价较低,解决本地错过买房的刚需住房需求,新楼盘适合结婚;解决松江本地农村家庭读书需求;解决市区工作外来年轻白领购屋需求。但是房屋实在是小……而120平以上正常的3房,开发早,地理位置好,总价要贵很多,所以我家卖了很久,然后要买就是有钱人,全款那种。一个中介朋友也说,去年和目前生意清淡,我觉得跟存量房面积大总价高有关。还有就是200平+的联排别墅比较好卖,3房的本地人财富积累以后,再想改善就是联排了,这类房屋市场供应少,需求相对多。松江本地人多喜欢3代同堂住宿,联排的各代活动空间私密性比较好。”

来自成都的网友@feiteng 则注意到了成交总价、首付比例差异对购房者的影响:

“在成都三环以内,如果首次购房90平米的小三房,一般在90万左右,如果出租,租金2500-3000元/月,目前随着地铁开通,在东西南北4环左右,同样面积的房价70万;对毕业5年左右的白领来说,该房价还是可以接受。而对于再次置业客户(占比15-25%),如果在主城区购买150平米左右的房子,总价150-180万;但目前受制于二套房的首付比例60%,改善的需求还是被部分压制,一次性支付首改的房价首付压力还是有点大。”

五、新城镇化下的乡村改变

中国《国家新型城镇化规划》是2013年出台通过的。旨在要做到工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调。落实和完善区域发展规划和政策,增强欠发达地区发展能力。

不过早在该项政策出台之前,各地的城镇化建设早已启动多年。而起做法和影响,在当地人眼里,也多是五味夹杂。

有些网友是感叹城镇化对当地人生活的带来巨大收益,而这些巨大的收益,在短期内又对当地的生活造成了冲击。例如来自广东佛山的网友@watergood 发现,有些地方征地带来的财富来得快去得也快:

“城镇化给我最大的直观感受就是周边的农田快速消失,土地被征后,当地农民基本都享受20-60万不等的一次性补偿以及每年的相关物业的租金分红。因此目前较为流行说法是,找老公的标准:有车、有房、还要有个农业户口。虽然说较大的征地补偿算是在城镇化过程中对农民的反哺和兼顾,但是绝对多数农民得到这么一笔较大的补偿款后都是不知道怎样花。最流行的做法是买台车,但是买了车后用来干嘛呢,工厂就在村口。所以除了年底用车出外走走外,更多的时候就是停在自建房门前做一个常规性摆设而已。而补偿款的其它流向也包括:赌博、搞女人等等。财富莫名其妙而来,不久之后又莫名其妙地走”

另一些网友则担心盲目城镇化下,造成项目的烂尾和浪费。来自汉中的网友@青铜豌豆侠 忧心忡忡的提到:

“房地产高涨时期,政府出台了数倍目前市区面积的各类新区规划,大肆圈地。随着地方财政吃紧和银行收紧贷款,以及对涉及开发中的各类腐败案件的审查,目前已基本陷入停顿。比如市区北部面积达30平方公里的新区规划,由于主要开发商后台老板的倒台,目前银行停贷,基本可确认为烂尾……另外前期工程彻底破坏了村里几十年形成的灌溉水网(汉中盆地是著名的水稻高产区),现在村民既得不到补偿也无法种地,只能纷纷外出打工。前期修好的道路成了村民跳广场舞的场地。”

来自山东博山的网友 @Seikon 也提到了城镇化对家乡的影响。

“新城镇化对博山的影响是很大的,以我家为例,距离城区十公里的郊区,近几年也由农村户口变为城镇户口了。旧村改造工程中,几乎每个村都新建了住宅楼,拆迁的村民往往能得到1-2套住宅楼的补偿,对没有拆迁的村民来说,在村里买个楼房成了过上好日子的标志,许多人不惜举债购买新房,造成大批平房空置。……旧村改造的热情逐渐冷却,留下很多已经拆了房子却不再建设的楼盘,建了一半的烂尾楼以及各乡镇村多出来的维稳负担。”

而网友@行者无疆和谐号 则直接对城镇化提出了质疑:“关于新型城镇化,我也不好看,搞城镇化不仅仅是盖房子,还要有配套的垃圾处理,自来水,供暖系统,以及教育医疗和娱乐设施,最关键的还是要有足够好的就业岗位,这些在没有产业基础的小城镇根本无法提供,耗资巨大反而效果不会好,所以我支持城市化,反对城镇化!” via

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