现在是不是买房的好时机?

11月21日晚间,央行宣布不对称降息,但我没想到的是,这个消息不但让市场人士乱作一团,也忙坏了表叔一家人。

表叔家的大闺女在北京工作,硕士毕业,就职于北京市国资委下属的某大型国企,从事人力资源工作。从小到大,女儿学习成绩都非常优异,表叔很以自己这个闺女为荣,尤其让表叔倍感骄傲的是,在没有任何关系和背景的情况下,我的这个妹妹能够通过校园招聘,以硕士研究生的条件,击败众多博士学历的竞争者,进入北京的国企工作——而且是能解决户口的那种国企,你懂的。

但是和众多漂泊在北京的优秀单身女青年一样,在攻克了学历、求职、户口等等堡垒之后,一直没有在意、也一直觉得无关紧要的年龄问题,最后竟成了她最强大的对手。

随着年龄越来越大,婚恋问题的重要性和紧迫性也越来越突出。在经过了一系列的相亲努力未果之后,我的这个妹妹,沉着冷静的对自己,以及自己未来的生活,进行了一次全面的SWOT分析,最后得出的结论是:自己家在东北,受传统的婚恋观念影响较重,在通过相亲促成的婚姻关系中,男方必须要有住房,且婚后房产证上要属两个人的名字,但是在暂时不太容易找到合适结婚人选的前提下,女方——也就是表叔的这个闺女,我的这个妹妹——还是应该考虑先买个房子为好。

于是11月21日,央行宣布降息,表叔和我的妹妹,几乎是在同时,从祖国的两个城市——东北的沈阳和首都北京——拨通了我的电话,问的问题也基本一样,那就是,对于想买房的人来说,现在是不是可以考虑出手了。

其实从今年5、6月份的时候我就不断的被问到这个问题,提问的人有我高中时候的同学,大学时候的上铺,过去公司的同事,读书时候的老师,甚至还有租住在我家隔壁的大学生情侣……,面对完全不同的人群提出的同一个问题,我只能遗憾的告诉他们两点:

第一点是,如果你想买房子,不论你是要自住还是投资,都改变不了房子本身具备的投资品属性,所以,投资需谨慎,别听别人的意见,大主意还得自己拿,而且一旦做出决定,不管最后买了还是没买,都别后悔,否则就是自己跟自己较劲,会很痛苦;

第二点就是,关于现在是否该出手买房的问题,我的答案是:我真的不知道。

大概从05年开始,猜房价已经成了全体中国人的游戏,支持房价上涨的人有很多,同样,认为房价一定会下跌,甚至是暴跌的人一样为数不少。2008年到2009年的全球金融危机期间,也是“看涨派”和“看跌派”最为旗鼓相当的时候,但是2009年一过,市场的表现惨无人道的击碎了“看跌派”的梦想,而且从过去十多年的经验来看,房价也确实是单边上涨的,并且涨幅惊人。但是仅仅因为中国的房价在过去十几年一直都是上涨的,就断定房价今后还会一如既往的上涨,这其中恐怕并没有什么必然的联系。

所以当有人问我,现在能否买房的时候,出于对提问人负责的角度,我只能说我真的不知道。

这样的回答当然很难让大家满意,其实我的意思是,大家与其执着于从别人哪里得到一个确定的答案,还不如根据自己了解的情况仔细分析分析,然后得出自己的结论。这样不管最后买房还是没买,房价涨了还是跌了,总能落得个无怨无悔。

首先,如果房价继续上涨,有哪些证据可以支撑。

第一,供应量和需求量。我在上一篇文章《房子为什么这么贵(一)》里,已经分析过这个问题。目前中国房地产的库存销售量将近6亿平,绝对值很大,但是能够满足市场主流需求的有效供应量恐怕还是不足的。那么在有效供应量不足的前提下,房价还是具备持续上涨的动力的。

第二,投资渠道狭窄。中国金融业的开放程度非常低,老百姓即使有了钱,也没有太多的渠道可以投资,而且这种情况目前还看不出改善的迹象。股票市场极不规范,债券市场不易介入,直接投资做生意或者私人放贷提供直接融资,恐怕不是普通老百姓能够驾驭的了的,那么剩下的投资渠道基本上就是买房或者存银行了。从回报率上来说,通过简单的数学计算即可得出结论,买房比存银行要合算的多,更不要说前几年还有居高不下的CPI了。

第三,增长迅速的M2。正如弗里德曼所说,“通货膨胀在任何时空条件下都是一种货币现象”,如果套用这个句式,我们也可以说“中国房价在任何时空条件下也都是一种货币现象”。过去10年,广义货币M2从22万亿增长到今天的122万亿,增长近6倍,而同期的中国70大主要城市的新建商品房价格均值的增长幅度大概也是6倍左右,这也许说明,并不是房价涨的太快了,而是货币膨胀的太快了。虽然这只是历史数据,但是从目前的情况看,我们依然处在一个中长期的通胀过程之中,M2增长率依然维持在每年12%左右,因此,这也可能继续促成房价上涨。

同样,可能影响房价下跌的因素也很多。

第一,还是从供需的角度讲。不错,确实是所有人都需要房子住,但是需要房子住不一定非要买房。租房也是一种选择,而且我们目前的房屋租售比确实高的离谱,也就是说,你买了一套房子,如果房价本身不升值,而只是靠房屋出租的租金回收成本的话,简直不知道要等到猴年马月。所以,当房价高到房子作为投资品都已经不再合适的时候,也许真的就是房价泡沫崩溃的时候。更何况除了租售比外,我们目前的房价收入比也高的离谱。

第二,我们目前的名义利率很低,但是实际利率并不低,甚至还很高,但是这种高利率和普通百姓没什么关系,主要体现在中小企业和民营企业的融资难问题上。同时由于央行在大力推动的利率市场化改革,也许未来的名义利率和实际利率会越来越接近,这样一来,除了原来的大额资金外,老百姓手里的钱也许有了买房之外的更好的可以获得满意回报的去处,资金不会再那么关注房地产行业,由此也许会导致房价回归理性。

第三,由美元升值导致的热钱外流。如果不出意外,美元已经进入了一个相对稳定和长期的升值通道,人民币对美元的汇率在未来充满了不确定性,就算人民币不大幅度贬值,甚至可能还小幅升值,但是人民币对美元大幅升值的可能性基本已经被排除了,那么当年由于人民币大幅升值而进入中国的所谓“热钱”也许会离开中国,去寻找更高回报的去处,从而变相拉低M2的增长幅度,进而影响房价。

以上列出的都只是部分原因,如果要继续列下去的话,可以拉一个无限的清单,不论是“看涨派”还是“看空派”似乎都有充分的理由,而且最有意思的是,同样的一个事实,由于看的角度不同,或者对数据的理解不同,可以同时成为“看涨”和“看跌”的证据。

2012年6月8日,人民日报针对前一天央行发布的降息决定有一篇评论,题目为《降息后房价全面反弹可能性基本不存在》。现在回头看,此文已成笑柄。有时候不一定要看很久以前的历史,看看近一点的历史也挺有意思,虽然这历史只有两年。表叔父女俩之所以觉得现在可能已经到了买房的时候,也正是基于最近几次房价调整的情况,认为2012年的房价反弹很可能会重演,所以对买房入市动了心。

对于表叔父女俩的询问电话,我最后还是没能给出确定的答案。我只是对表叔说,北京房价那么贵,干嘛一定要在北京买呢,你要是手里有钱,就想买房子,在沈阳买也是一样的,而且沈阳房子价格便宜,负担会轻得多。再说首都工作压力大,生活节奏快,又有雾霾,我妹妹毕竟是个姑娘家,也许哪一天觉得北京没什么意思,回家也有个落脚的地方,到时候给你当小棉袄不也挺好吗?

我对我这个妹妹说,别老想着相亲这一条路,这个毕竟是可遇不可求的,还是得适当的开拓其他渠道,比如从幼儿园到研究生的同学通讯录都翻出来,看看有没有当年还看得过眼的小男生,可以通过同学、朋友旁敲侧击的打听打听,没有家室的都可以在什么人人网QQ群里联系联系,微博微信都加上,保不齐就有合适的。再不行江苏卫视还有“非诚勿扰”,北京电视台好像也有一个相亲的节目可以考虑……

表叔觉得我说的有道理,进而又问我沈阳这边的房地产市场熟不熟悉,买那个片区的好,对此我只能无语。妹妹在电话里撒泼打诨,说你才去翻通讯录呢,你才去“非诚勿扰”呢,然后彼此“呵呵”。

其实我想说的是,帝都米贵,居之不易,田园将芜,胡不归?

文章信息选自暴走大地产专栏《暴走大地产》

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