刺激不动的中国房地产市场

在东莞这个遍地工厂的城市里,一名房地产开发商将楼盘价格下调了 15%,为购房者提供了价值 1600 美元的免费家电,甚至还请来马戏团和流动动物园为楼盘造势。

杭州是电子商务巨头阿里巴巴的发源地。这个富裕的城市里,因为在建楼盘拖延工期,许多已经提前为新房付完钱的家庭都聚集到了刚刚建了一半的工地上。

而在长沙这个熙熙攘攘的江城,房地产开发商建起了一座钢筋水泥的森林。这里三分之一的现代化办公楼空置,居民们也犹豫着,不知道是该趁目下房地产市场呈现疲态时买房,还是再观望一段时间。

在中国大陆,不同的省市有着不同的法规政策,各地的经济情况也各不相同,因此不同城市的房地产市场也呈现出不同的态势。但是结果都是一样的:房地产市场正在承受着巨大的压力。

周四披露的数据显示,在中国政府跟踪观察的全部 70 个城市中,新建房屋价格近几个月来都有不同程度的下跌,下跌幅度从 1% 到 9% 不等。和 10 月相比,11 月房地产价格总体仍在回落,70 个城市中只有 3 个城市房地产价格保持不变。

中国政府正着手应对经济增速放缓问题,疲弱的房地产市场正是政府所面临的一个巨大挑战。几年前,中国经济年均增长速度是 10%-12%,而现在这个数字只有 7%。上个月,国家主席习近平将其定义为“中国经济的新常态”。

由于房地产市场失速,为了防止经济进一步下滑,政府已经降低了利率,还允许国有银行发放更多的贷款。

房地产市场太重要了。今年 10 月,国际货币基金组织(International Monetary Fund)预计,建筑业以及其他房地产开发行业占了中国经济总量的 12.8%。从制造房梁要用的钢铁,到装修浴室要用的水槽,这些制造业也和房地产行业息息相关。如果算上这些房地产相关行业,房地产在中国经济中的比重甚至达到了 33%。

中国房地产市场的快速发展和人们对房屋升值的信心有些关系。在中国,九成家庭拥有自己的住房,而在美国,拥有自住房的家庭只有三分之二。

海通证券是中国一家提供经纪、投行和资产管理等业务的公司。该公司认为,目前在北京上海这类大城市,房地产开放商手中未出售的楼盘数量相当于以前 12 至 18 个月的销量。而根据行业标准,正常情况下,房地产商手中应该持有可供 6 个月销售的房产。

为了应对眼下房地产市场的不景气,房地产开发商纷纷把手中新的开发项目向后延期。今年 11 月,房地产新开发项目数量相较去年同期下降 34 个百分点。

海通国际首席经济学家胡一帆认为,房地产市场的“冬天还没到,但是快了”。

房地产市场低迷带来的危机并不会马上显现。贷款者逾期未还款,国有银行却不愿意没收他们抵押的房产,因此就算还不起贷款,也几乎没有购房者会亏本卖房。

“每个行业都有它的经济周期。而和其他国家不同,中国政府控制着这些行业的经济周期,”美国地产巨头兆华斯坦地产公司(Silverstein Properties)首席执行官马蒂·博格(Marty Burger)说道,“随着时间的推移,政府会成为最后的赢家,因为中国的经济在向前发展。” 兆华斯坦目前正计划在深圳新建六座高楼,其中包含住宅区、办公楼、商店和酒店。

房地产行业的持续下滑,使得政府方针政策的制定变得棘手,因此只能通过复杂的平衡手段来防止社会出现动荡。目前,中国大城市公寓房的价格是刚刚工作的大学毕业生年薪的 20 倍。政府希望人们能买得起房,但又不想让房价大跌,因为当下社会中,许多家庭大量的净资产都在房子上。

原本中国政府推行的政策是希望人们能买得起房。但今秋,政策开始倾向于防止房地产价格进一步下滑。

前几年,为了防止房地产过热,包括长沙在内的许多城市都出台了房产限购令,但现在他们开始放宽限购令。11 月 21 日,中国央行将住房和其他长期贷款利率降低了 0.4 个百分点,允许银行在央行已经下调的利率基础上将利率再向下浮动,并要求银行加快审核住房贷款申请的速度。

政府还出台了政策,降低购房首付款。原本购买第二套和第三套房的购房者需要支付房款的 60% 至 70% 作为首付款,现在他们只需要支付 30%。当然,以美国的标准来看,30% 的首付款还是太高,但是对于往往会把近一半的收入存起来的城市小康之家来说,30% 的首付款还是负担得起的。

政策的调整似乎在一定程度上减慢了房价下滑的速度,但却不能使房价回升。包括长沙在内,中国三分之二的城市房价都在逐月下滑,但 11 月,下滑的速度变慢了。

长沙长期以来都是中国化工业和铁道制造业中心,它似乎经受住了经济持续衰退的影响。过去 5 年间,高铁的开通使得长沙吸引了大量希望降低成本的公司和工厂。

但是房地产在长沙发展得过快了。到 2011,从长沙市中心驱车前往高铁站,短短半个小时车程,你就可以看见近 200 座塔吊。这场建楼热潮中建起来的许多商业大楼和居民大楼都还都没有全部入住,开发商却还在建更多的楼。

房价一直在持续下跌,自今年 4 月起房价已下跌了 7.4%。长沙地段较好的新建居民楼售价约 100 万人民币,相当于约 16万 美元。

30 多岁的黄勇军(音)是一名行政人员,家有妻女的他刚刚签订了购房协议,买下了一间 1140 平方英尺(106 平方米)的公寓。不愿意再租房度日的他注意到,和其他国内大都市相比,长沙的房价还处于一个比较低的位置。

“我现在买房是因为我有刚需,”他说道,“这将是我的第一套房。”

工人的薪金也给了房地产市场发展的机会。随着工资的进一步上涨,尽管还需要努力凑首付,但蓝领工人们每月能够还更多的住房贷款了。然而进一步上涨的工人工资降低了开发商的利润,使得房地产开发成本越来越高。

10 年前,中国渴望工作的年轻人就已经供过于求了。建筑工地通常是日以继夜地施工,工人们一个日班或者一个晚班只能赚 5 美元。然而中国政府推行计划生育政策,再加上近年来大学入学率也成了过去的 5 倍,这使得蓝领工人越来越少。

张如林(音)是一个农民工,他在长沙鑫源地产建筑工地上推独轮车运砖。他说,自己上 9 个小时的日班就能赚 46 美元。虽然晚班的工资比日班高出 29%,但他不愿意上晚班。

“找工作不太难,”他说,“晚班太累人了,没人想干。”

总部位于北京的鑫源房地产开发公司开发了张如林所在的这个项目,其发言人 Nathan Lai 说,这 10 年来,工人工资上涨了将近 10 倍。在长沙开发这个编号为 2140 的项目,鑫源公司在土地方面共花费了 1.22 亿美元,先前低廉的劳工工资此次共计花费 450 万美元。除此之外,公司还在钢梁等方面花费了超过 1.15 亿美元。

许多房屋业主——尤其是那些新买房的居民和投机者——对房价下跌忧心忡忡,但也有不少人将这视为一种机遇。年近 40 的长沙市民曹石(音)经营着几家买零食的小店,他说,他和妻子 2009 年花了 6 万美元买了间 970 平方英尺(90 平方米)的公寓,去年,附近和他们户型基本相同的公寓房价已经飙升至 9 万美元。

现在他估计,自家公寓的价值大概跌到了 8.56 万美元左右。“要是我有闲钱的话,肯定会买第二套房作为投资,”曹先生说,“还有些人在等房价继续下跌,但要是房价再涨上去该怎么办?到时候可就没机会了。”

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