谈谈“房事”

不好意思,标题党了。

其实关于房产投资的话题,我一直比较忌讳,不愿意涉及。说白了,我缺乏成功经验,判断力也不够强,所以实在不愿意误导用户,尽可能回避这个话题。是的,我知道很多房产大V的知识付费收入远高于我,但人有自知之明,我没这个本事,也就不贪这份收益。

然而,我的读者询问房产话题的依然很多。房产投资,显然是非常非常关键的决策,有鉴于我自己在买房历史上踩过的坑(不好意思,我买房的经历还是颇有几次的),也整理一些逻辑给大家。不要问我买什么房会涨,我不帮你做出判断,我只给一些基本逻辑,具体判断,你们要自己来。

其实旧文也有一些提及。

1. 跟着新钱走

旧文里提过,投资决策,跟着新钱走,选择房产的时候,要看新贵们会选择哪里,要看IT行业人才集中在哪里。

2. 控制风险边界

这也是旧文《关于海外置业,我泼点冷水》里提到的,特别是海外置业这部分。

新兴市场确实存在爆发的机会,但我们要知道,机遇和风险从来都是相生相伴的,你想从东南亚把握“下一个深圳”,并不是每个海边渔村都可以成为深圳的,这不是大概率事件。赌对了你确实可以有丰厚的回报,你要判断赌错了,自己是否输得起。

过度追求杠杆,对市场波动的容忍度极低,是非常危险的。

3. 选择正确的,而不是超值的

这一点我觉得是特别要强调的,也是我从前最容易犯的错误。大家都喜欢超笋盘,也就是价格明显低于市场价的楼盘。我不是说你不该找这样的楼盘,但这个不是最重要或者说最优先的。我们把时间拉长了看,如果20年前,你在北京南三环选了一个当时抄底超值的尾盘,和在北五环清华旁边随便买一套市价普通住宅相比,从今天来看,哪个回报价值更高?明白我的意思么?现在去看当时的所谓超值,所谓抄底,其实意义并不大。

房产不适合短线炒作,所谓超值,所谓抄底价格,从10年、20年的投资周期来看,其实并没有那么重要,而正确的位置,正确的区域价值,比这个可能重要的多。

所以投资的优先级是,先选择正确的。所谓正确的,就是前面提到的,跟着新钱走以及判断区域规划和发展空间。

很多人会说,你这是站着说话不腰疼,买一套超值的房可以省几万、几十万呢。时间尺度放长一点,先选择正确的区段、楼盘,在这个基础上,再去看有没有超值的房源,就算没有超值的,其实也不用太介意。

投资股票也是,选择正确的股票很重要,不要总是看着短期涨跌计算盈亏。那些长线投资的大师们,不会在意购买时机是不是短期内的低谷。

4. 择邻而处

网上有个故事,说有个小区,为了维持房价,会给成绩不好的孩子集中补课。

虽然这个个案感觉有点过分了,但类似的情况其实很正常,比如一些精英人群聚集的地区,附近的普通小学成绩越来越好,会逐渐变成名校。那么自然这些居民小区也就有了学区房的地位。

而且你自住,如果邻居都是知书达理或者有教养的人,居住环境也会舒服,就算哪天不住了,出租价格也会好不少。

价格并不一定是筛选邻居的有效途径。有些小区价格不菲,如果小区里很多拆迁户,素质和修养一般,那么可能住着自己不舒服,从长远看,楼盘的升值空间也会受一定影响。

在新加坡,不同族裔的聚居区也会影响房价走势。当然,这个说起来有点政治不正确了,不展开了。

比较受欢迎的,高校教职工,科研机构家属区,信息产业从业者,以及其他具有一定教育背景的居民人群。

5. 不求全责备,但也不留特别遗憾

不求全责备,因为你所能承担的成本,你所期望的目标,不可能面面俱到。列出一个愿望清单,哪些是必须的,哪些是可选的,可选的优先级是多少,然后是预算限制。那么比较不同房源的时候,看看优先级的不同,百分百满足诉求的,可能很难追求,所以有所取舍,也是自然的。

但有些问题,就是那种可能让你膈应,而且短期内不可能解决的问题,是不可以容忍的。

比如,小区对面有个工地,很扰民。你了解到工期是两年,这个问题可以容忍,因为两年后建好了可能对小区配套还有帮助。这是短期内可以解决的问题。但如果你发现邻居业主素质很低,经常占用公共空间乱放杂物,这个就是短期无法解决的问题。有人说这个问题不严重或者不影响,如果你很在意,就不要容忍,除非你没有自住的计划。

毕竟如果你花半生积蓄在这么一个资产上,如果住起来天天心烦,这就不合算了。

这种问题可能有很多,每个人好恶不同,你觉得很膈应的事情,别人觉得无所谓,觉得你矫情。谁花钱听谁的,干嘛花钱找不自在呢。

6. 关注长远规划,但也要有自己的判断

政府对城市不同区域会有不同的发展规划,比如修地铁、建设新的产业园区,比如有新的商业设施或学校。要多关注,多了解,不要只听开发商一面之词,要自己去政府官方平台二次核对。

另外,也要补充说一点,很多所谓产业园区,最终可能难以达到预期。每个地方都想引入头部企业,都想开辟新技术产业园区,但最终能够做成规模效应的,其实也只有头部城市的少数区域,大部分都是挂羊头卖狗肉的房产项目,比如香港曾经的数码港。

所以看长远规划的同时,也要关注当前实际的进展,并且评估机会和风险。还是那句话,机遇和风险是伴生的,并不是每个海边渔村都可以成为深圳。

7. 关注流动性

简单说就是,如果哪天你需要用钱,或者你可能需要换个城市发展,需要卖出房产,是否有足够的机会被接盘买单。

有些房产,自住确实不错,可能对当前的工作和子女学习也都符合,但当你有新的发展空间,想要脱身抽出资金的时候,意外发现市场有价无市,没有接盘侠,你就尴尬了。可能只能放出极大的价格折扣才能转让出去。

国内可能很少人关注这方面,但至少在新加坡,我发现这个问题还挺严重的,很多我觉得性价比超好的房产资源,挂牌半年以上无法成交。

一般而言,成熟大社区的成交相对活跃。所以这又回到前面提到的,有时候你觉得捡到了超值房源,但想想以后当你需要变卖的时候,是不是也只能用这种方式才能出手?

那么总结一下,购房决策确实是人生重要决策,我无法帮你判断哪里更值,哪里更好,但以上逻辑和思路,希望对你的判断有所帮助。

以及,虽然购房是重要决策,但不是压倒一起的决策。有些人说我要在哪里为买房定居,所以我的事业、我的家人、我的子女教育,都要围着这个转。我觉得这是舍本逐末了。

有房在手不是坏事,但事业在哪里,发展机会在哪里,不要被局限在房子里,做房子的主人,不要做房子的奴隶。

旧文提到一个案例,更新数据给大家分享一下:

十来年前,房东340万新币买入的,现在房东出售价格是多少呢?270万新币,挂了好几个月还卖不出去。还是永久产权!

这是我当时发的内容,那么后来房源还是成交了,新加坡所有成交价公开透明,而且没人敢做假,看看成交数据。

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2007年业主340万新币买入,2020年转售价格,247万新币。永久产权。

最近又有一个值得分享的数据:

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2011年新盘价格375万,2021年转售价格275万。嗯,这个是99年产权的,还剩下接近90年。

本文来自微信公众号:caoz的梦呓(ID:caozsay),作者:caozsay

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