让我来扒一扒上海自贸区的皮

2013年8月,国务院正式批准上海自贸区设立,这下全国各地民众像打了鸡血一样,以为这是第二波浦东大开发,消息宣布短短一个月内,自贸区周边的二手房涨价达到30%。

这很好理解,毕竟当年错过浦东大开发买房的人太多,痛心疾首啊。要知道长三君小的时候,大家还在传颂“宁要浦西一张床,不要浦东一间房。”结果那些没抓住机会买房的人,现在连浦东陆家嘴的一张床都买不起。现在机会又来了,长三君的上海老阿姨们想,要老咸鱼翻身就在此一举了。但是长三君恐怕要给各位师奶大妈阿姨小青年泼一泼冷水了:浦东新区将得到进一步开发不假,但是完全不同于过去二十年沿黄浦江的高强度土地开发,只是进一步强化三大交通枢纽即外高桥、洋山及浦东机场的相应功能而已。因此,对房产投资来讲,关注意义并不大。

过去设立深圳特区,浦东开发,为什么会导致房价的暴涨,很简单,因为当时全国都呈现封闭状态,只有少数几个特区拥有开放政策,大量的掘金一族只能涌入这些地区,说白了,是政策红利导致人口与产业的导入,从而导致楼市的狂飙突进。但是这次自贸区不是政策洼地,总理说了,不是政策洼地,完全不同于过去的开发区。那么上海自贸区到底是什么?

我们先来看一下上海自贸区的规划图,咦,自贸区在哪里呢?

对,没看错,自贸区的规划区就是上海沿江沿海的三个小豆腐块。围绕外高桥、洋山和浦东机场设立的。为什么自贸区才做这么小的规划呢?回答之前,长三君先问大家一个问题,最近中韩自贸区、中澳自贸区相继结束谈判,那么请问大家,中韩自贸区在哪?中澳自贸区在哪?答案是没有具体区域。其实自贸区的核心是什么?自贸区的核心是一系列制度合约安排,说白了所谓自贸区就是在贸易方面,中国跟某个国家签订一个协议,我们对哪些商品免关税,在国内进行怎样的改革,比如减少国有企业数量,以保障市场经济的运行等等。在金融方面,则是推进资本账户自由兑换,推进利率市场化改革等等。说白了,上海自贸区之所以区域选择在洋山等三地,是因为这三地有保税区,本来就施行与国际规则相接近的贸易规则,我们,中国目前现有的很多贸易规则与国际惯例不符,美国不爽,所以呢美帝国主义搞一个叫TPP的协议,这个协议就是以美国为主导,绕开WTO,其实是主要绕开中国,人不带你完了,那中国当然不干了,但这事你也不能哭不能闹,人不带你玩是你的规则不符合人家,那你改规则呗,但是规则要全改,比如完全符合西方的要求,对中国的民族工业对的打击又是难以估计的,那怎么办,只好在一个地儿试点,这才搞出来一个上海自贸区,说白了就是以时间换空间,渐进开放,同时大力提升国内产业结构层次和企业竞争力,待全面开放的时候,中国的企业及产业已经能够充分应付全面开放带来的冲击。那么所谓的开放主要是哪两方面呢,一个是贸易,另一个是金融,关于金融无需多言,上海的高端金融业主要集中在陆家嘴,自由贸易区的金融改革主要是制度方面的,包括逐步推进资本账户兑换等,但是金融方面的改革不存在局限于一地的可能性,因为资金流动是无法控制得,如果自贸区内实现资本账户自由兑换或者利率市场化,其他地区依然沿袭老的制度,那么大量的资金将涌入自贸区,那自贸区对其他地区的资本和资源就不是虹吸,简直是榨干了。中央政府能允许?所以类似金融的改革政策,推广至全国是时间问题,不存在局限于一地的可能性。实际上比如苏州工业园区的企业已经可以向新加坡的银行直接贷款人民币,这个政策比自贸区的力度还大,这只是推广的一例而已。至于贸易方面方面,则主要是集中在关税减免和市场开放方面,只不过先行在上海的三个保税港区试点,实际上还没到年底呢,相关的政策已经在全国各地其他保税港保税区推行了。所以大家明白了没有,正式向总理说的,自贸区是制度试验田,既然是试验,迟早是要推广的,而且由于自贸区主要是金融和贸易政策的试验,不推广不行的,因为这些政策具有强大的虹吸效应,如果仅在自贸区实行,会导致浦东一地吸光全中国的资源,中央政府怎么会允许这样的事情发生?总理一再说,新型城镇化要就地城镇化,要推广区域平衡发展。所以我们看到,自贸区跟过去三十年的开发区不一样,不可能独享政策红利,既然不可能独享,就不可能重现当年深圳特区和浦东开发区对产业和人口的黑洞吸附效应。实际上,今年以来,自贸区的房价已经回落了,许多人借此批评自贸区推进缓慢,真是打错了板子。自贸区跟房价没太大关系,只不过是市场自我修正而已。

那问题来了,为什么刚设立的时候,大家会对炒作自贸区楼价如此趋之若鹜呢?

长三君分析,主要有两点,第一呢,是普通民众,包括师奶大妈等,对自贸区不了解,听说一个新名词,就跟当年经济特区一样,立马就炒楼。

第二呢,是上海市政府有意无意地误导。其实我们看到,自贸区附近二手房被炒作之后,上海市政府罔顾左右,并没有说明自贸区实质。其实是他们不明白吗?不是的,是他们乐见其成。对上海熟悉的同学都知道,浦东开发这么多年,但是浦东出了中环,还是相当荒凉。以下是百度热力图展现的上海,那空洞单调的正式我大浦东啊。从上海市政府的角度,当然希望浦东得到进一步开发,上海的城市骨架能够进一步扩大,因此对于资本涌入当然是欢迎。

但是实际上浦东的潜力基本已经到头了,上海市政府也并不是没有意识到,只不过资本总是好事。上海未来的方向和潜力区域是在哪呢?如果要在上海买房置业,实力又不能够在中心城区买房,应该选择哪个新城呢?长三君不日将奉上上海新城购房实用指导篇:未来二十年,上海去哪儿?敬请期待。

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