30年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的？

作者：H艸P

这种看法是完完全全错的，

初一数学级别的错误，

错就错在：各年的利息不能直接加起来，而要折现。（中国教育失败在于，这么重要又值钱的知识不教，金融会计专业才会教到这点，而且很多人还学不会）

本质原因在于价格不是一个永远固定的参照系，

物价每年是有变动的，不同年份的物价不一样，

总体来看一般是上涨的，这个叫通货膨胀。

比如说国际通用麦当劳经典巨无霸，

2000年的时候是9.9元，

2008年的时候是12.5元，

2015年的时候是17.2元，

2020年的时候是21.5元。

东西还是那个东西，包包还是那个包包，每年的价格不一样。

就是因为每年的物价不一样，

所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣。

一般做法是选一个基准年，之后年份都价格除以一个数值（1+折现率）^时间差 来比较。

比如说，以2000年为基准，拿4％来做折现率的话，

2000年的100元，相当于2001年的104元，相当于2002年的108.16元。。。相当于2010的148.02元。。。相当于2020年的219.11元。

具体计算时候怎么选择决定折现率多少有些tricky，大家可以参考存款利率，国债利率，通货膨胀率等。

绝大部分人借钱时候没主动想过折现率，但其实这个非常非常重要。

回到原问题，

如果折现率和贷款利率一样，都为5％的话，

那么很容易算出，2020年借100万借30年5％利息，那么三十年后还款本息432.2万，（100乘以(1+贷款利息)^ 30，按现行民间说法就是本金100万，利息332.2万），

但是，其实2050年的432.2万折现后（除以(1+折现率)^ 30）就相当于2020年的100万，也就是借多少还多少，一分不多一分不少。

简单数学推理可知，

如果折现率小于房贷利息，那还款额折算到2020年大于100万，钱越借还得越多。

如果折现率大于房贷利息，那还款额折算到2020年小于100万，钱越借还得越少。

很不可思议？

再仔细想想，其实钱不是实物，钱本身没有价值，而是一个浮动的虚的参照。

马云说：“我对钱没有兴趣”。其实大家都对钱本身没有兴趣doge，只是喜欢用钱买来的实物和服务。

所以不妨抛弃金钱的参照系，选择实物作为参考系，也就是用以物易物的角度来分析。

比如说以巨无霸为参考物，将金钱数字换算为巨无霸数量来看看发生了什么。

假设一个人2008年借了100万，约定利率4％，借7年，2015年需要还131.16万。

换算成实物巨无霸后，

也就是2008年借了8万个巨无霸（当时12.5元一个，100万/12.5=8万），2015年还钱的时候却只还了7.6万个（当时17.2元一个，131.16万/17.2=7.6万个）

嘿嘿，借了8万个巨无霸却只还了7.6万个巨无霸，这就是钱越借还得越少，越借越富的原理。

房贷同理。

等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年，道理一样。

房贷的效应更明显，在过去的中国经济黄金时代里，即使房价不涨，房贷其实是借了二三十年工资，却只还了不到十年工资。（tips：北京市职工平均年工资，2000年是15726元，2010年是50415元，2017年超过10万元）

彩蛋给个应用题吧，只需要小学数学能力，可以用计算器(ᵒ̤̑ ₀̑ ᵒ̤̑) 。

假设狗蛋在2000年借了100万，20年等额本息，利息分4％和5％两种情况吧。找个房贷计算器可算月还款额。

请利用历史真实数据求解，

（1）当年借了多少个巨无霸？

（2）20年一共还了多少个巨无霸？各年巨无霸价格可以下面链接查询：

http://bigmacindex.org/

（3）当年借款相当于多少年的北京市平均工资？

（4）20年一共还了多少年的北京市平均工资？工资数据可参考：

https://www.ciicbj.com/ciicwqfwzw/ygfw23/ygfw27/ygzzfwp/shbxfwp/shbxzh/555607/index.html

来源：知乎