30年的房贷利息几乎等于本金,你是怎么看的?

作者:H艸P

这种看法是完完全全错的,

初一数学级别的错误,

错就错在:各年的利息不能直接加起来,而要折现。(中国教育失败在于,这么重要又值钱的知识不教,金融会计专业才会教到这点,而且很多人还学不会)

本质原因在于价格不是一个永远固定的参照系,

物价每年是有变动的,不同年份的物价不一样,

总体来看一般是上涨的,这个叫通货膨胀。

比如说国际通用麦当劳经典巨无霸,

2000年的时候是9.9元,

2008年的时候是12.5元,

2015年的时候是17.2元,

2020年的时候是21.5元。

东西还是那个东西,包包还是那个包包,每年的价格不一样。

就是因为每年的物价不一样,

所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣。

一般做法是选一个基准年,之后年份都价格除以一个数值(1+折现率)^时间差 来比较。

比如说,以2000年为基准,拿4%来做折现率的话,

2000年的100元,相当于2001年的104元,相当于2002年的108.16元。。。相当于2010的148.02元。。。相当于2020年的219.11元。

具体计算时候怎么选择决定折现率多少有些tricky,大家可以参考存款利率,国债利率,通货膨胀率等。

绝大部分人借钱时候没主动想过折现率,但其实这个非常非常重要。

回到原问题,

如果折现率和贷款利率一样,都为5%的话,

那么很容易算出,2020年借100万借30年5%利息,那么三十年后还款本息432.2万,(100乘以(1+贷款利息)^ 30,按现行民间说法就是本金100万,利息332.2万),

但是,其实2050年的432.2万折现后(除以(1+折现率)^ 30)就相当于2020年的100万,也就是借多少还多少,一分不多一分不少。

简单数学推理可知,

如果折现率小于房贷利息,那还款额折算到2020年大于100万,钱越借还得越多。

如果折现率大于房贷利息,那还款额折算到2020年小于100万,钱越借还得越少。

很不可思议?

再仔细想想,其实钱不是实物,钱本身没有价值,而是一个浮动的虚的参照。

马云说:“我对钱没有兴趣”。其实大家都对钱本身没有兴趣doge,只是喜欢用钱买来的实物和服务。

所以不妨抛弃金钱的参照系,选择实物作为参考系,也就是用以物易物的角度来分析。

比如说以巨无霸为参考物,将金钱数字换算为巨无霸数量来看看发生了什么。

假设一个人2008年借了100万,约定利率4%,借7年,2015年需要还131.16万。

换算成实物巨无霸后,

也就是2008年借了8万个巨无霸(当时12.5元一个,100万/12.5=8万),2015年还钱的时候却只还了7.6万个(当时17.2元一个,131.16万/17.2=7.6万个)

嘿嘿,借了8万个巨无霸却只还了7.6万个巨无霸,这就是钱越借还得越少,越借越富的原理。

房贷同理。

等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年,道理一样。

房贷的效应更明显,在过去的中国经济黄金时代里,即使房价不涨,房贷其实是借了二三十年工资,却只还了不到十年工资。(tips:北京市职工平均年工资,2000年是15726元,2010年是50415元,2017年超过10万元)

彩蛋给个应用题吧,只需要小学数学能力,可以用计算器(ᵒ̤̑ ₀̑ ᵒ̤̑) 。

假设狗蛋在2000年借了100万,20年等额本息,利息分4%和5%两种情况吧。找个房贷计算器可算月还款额。

请利用历史真实数据求解,

(1)当年借了多少个巨无霸?

(2)20年一共还了多少个巨无霸?各年巨无霸价格可以下面链接查询:

http://bigmacindex.org/

(3)当年借款相当于多少年的北京市平均工资?

(4)20年一共还了多少年的北京市平均工资?工资数据可参考:

https://www.ciicbj.com/ciicwqfwzw/ygfw23/ygfw27/ygzzfwp/shbxfwp/shbxzh/555607/index.html

来源:知乎

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