50万年薪 vs 1000万房产

最近在思考一个有趣的问题:

A有1000万房产和一份不超过10万年薪的普通工作;B有50万年薪但没房子(或者老家有套不超过100万的房子,算是和前面那个普通年薪相对应吧)。你想做A还是B?

我的第一直觉是选50万年薪。反正以我在的杭州为例,有两三套房产就差不多能达成1000万成就,这些人毛估估不少。但年薪50万比较难,刨去互联网和金融其他行业几乎做不到,正常行业混的比较好的人税后收入不会超过30万。按照物以稀为贵的原则,既然50万年薪更稀缺,显然应该无脑选。

但现实中我估计大部分人会选1000万房产。因为即便你有50万年薪,想买一套1000万的房产也很难。假设房价不涨的话,不吃不喝20年才能攒出来。按揭的本质也差不多,差不多一辈子买一套房的节奏。A是开局一套房,B是一辈子一套房。傻子都知道怎么选了。

这里面是两个逻辑在打架。

选1000万房产的是资产逻辑。每年50万的现金想要攒出1000万资产来太难了。

选50万年薪的是现金流逻辑。目前大部分城市的租售比不超过2%,那么1000万房产可以折算为不超过20万的现金流。A这个房子不管是自己住还是租出去,本质就是获得了不超过20万的现金流,加上工作赚的10万,一共是不超过30万,远远低于B的每年50万现金流。

作为价值投资者,我显然更加支持现金流逻辑。空有一堆高估值资产(例如估值在50PE以上的国内房产)而没有现金流,结果就是舍不得去国外旅游、舍不得买最新款的iPhone、吃不起好的馆子、买不起好车、也没钱去做高收益的投资,总之就是享受不了高质量的生命,意义在哪里?

何况所有高估值资产都有均值回归的可能性。虽然我不觉得房价这几年会降,但放在几十年的长度来看必然均值回归,持有的意义在哪里?

......

但是A有一种稳赢B的方法。

那就是把房子卖掉,1000万拿到以后放在最稳的私人银行理财里面,一年大约有6%收益。这样B每年会有60万利息收入,10万工资收入,合计70万。这样就能在资产和现金流两方面双杀B。

比资产,A有1000万,B最多100万(老家一套房);比流动性,A每年70万,B每年50万。

另外A还有一种稳稳赢一半的方法。

把1000万的房产变成500万房产和500万现金,现金购买银行理财,假设也是6%收益。

这时候比资产,A有1000万仍然秒杀B;比现金流,A有10万房租收入,30万利息收入,10万工资收入,加起来50万,和B打成平手。

......

你们肯定注意到了,上面这个现金流模型中有两个关键变量。一是租售比,二是无风险收益水平(银行理财利息)。

房价不变而租售比上去了,A怎样都能秒杀B;而如果无风险收益下降,A怎么折腾都在现金流上玩不过B。

但租金是受人均收入制约的,从目前看整体不降就不错了,所以租售比很难上升。而无风险收益水平未来则肯定会慢慢降到3%以下。

到时坐拥1000万房产的A会发现,无论自己怎么折腾,在现金流一项上肯定会输给B。

周末脑洞,你们看了笑笑就好。反正也不会有人真去卖房子换成其他高收益资产的。

来源:刘备教授 微信号:LiuBeiJiaoShou

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