2020,有关买房的10个建议

编者按:本文来自微信公众号“城市战争”(ID:sunbushu123),作者 孙不熟。

文/孙不熟

今天这篇文章,将对2020年的房价给出一个趋势分析,希望对你有用。

有关房价会不会涨?什么样的城市有前途?学区房、公寓、商铺、写字楼能不能买?买房如何选时机?这些常说常新的问题,也许能在本文找到一些答案。

01 利率还会降吗?低利率是大势所趋

央行刚刚宣布全面降准0.5个百分点,而且是普遍降准,不是定向降准,此次共释放基础货币8000亿元。

事实上,从2019年8月开始,美联储开启近10年来首次降息之后,至少已有20多个国家的央行进入降息大军,全球新一轮货币宽松早已开启。

从趋势上看,全球各大经济体越来越依赖于“刺激”,低利率、零利率、负利率将长期存在,中国也难免被裹挟其中,降准、降息也是大势所趋。

中国目前的利率水平,已处在历史上罕见的低位,存贷款基准利率均处在2007年以来的最低水平。

再加上,中国的城镇化和人口红利也接近尾声,人们对借钱投资、超前消费也越来越谨慎,借钱的人少了,利率自然就低,过去20多年的日本就是这样。

长远来看,中国迟早也会进入低利率,甚至零利率、负利率的时代。

02 房价还会涨吗?利率在降,印钞速度也在降

降息会如何影响房价?这是很多人关心的。

有人说,货币宽松,会刺激房价上涨,这在过去是对的。过去10年,总共有两次房价暴涨,都有银根宽松的因素。

2008年的全球金融危机,央行在三个月内启动四次降息,再加上“4万亿计划”,共同推动了2009-2010年的房价高峰。2012到2015年的连续降息与楼市去库存政策,则推动了2016-2017年的房价高峰。

无论是国内还是国外,降息和房价都有强相关关系,这是经济规律。但最近两年,却出现了一种新情况,自2017年的房价高峰之后,货币其实仍然在宽松,但房价几乎纹丝不动,原因是什么?

一方面,房地产不允许作为短期刺激经济的手段,定向降息、定向降准越来越普遍。换句话说,房地产被锁死了,货币之水不能像以前那样流入这个市场了。

另一方面更重要,利率虽然在降,但印钞速度也在降,广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右,2018年甚至降至7%以内。中央说“不搞大水漫灌”,不能仅看利率,还要看M2的增速。

从趋势上看,中国将持续呈现“低利率+低速印钞”的双低状态。所以,低利率不一定会带来大幅度的通货膨胀,更多的是为了对冲M2的降速,达到一种新的平衡。

我认为,20年代,大城市特别是中心城市的房价还能涨,毕竟经济仍然在增长、货币也处在宽松周期,但上涨幅度肯定会逐年降低,最终回归到社会无风险利率水平,别指望像以前那样动辄翻倍。

毕竟,GDP增速、M2增速也在逐年降低,房价和这两个数据是有共振效应的。

03 什么样的城市有前途?“一省一城”时代来临

从趋势看,区域发展的平均主义已经放弃,中心城市及其构建的都市圈,越来越受到高层的认可,继续做强中心城市是应有之义。

必要时,只要中心城市需要,甚至可以优化行政区划配置,给中心城市扩容完全是有可能的,环大都市地区存在无限的可能。

一句话,优质资源将更多低集中到优势地区,中国城市的“强省会”格局会更加突出,除了东南沿海极少数省份,大部分省份会出现“一省一城”的格局。

我认为,20年代,买房一定要谨记两句话,一是“只有大城市才有房地产”,未来十年,大城市会比现在更强势。

二是“买房不出圈”,如果不买大城市,也要买大都市圈内的中小城市。

另外,海南的发展会有超大红利,但能不能从海南的房子赚到钱,就要打一个问号了。毕竟,海南在楼市调控上的可变性太强了。

04 买房如何选地段?记住三个资产圈

买房如何选地段,这几乎是一个永恒的话题,我之前写过多篇文章,认为中国绝大部分城市是单中心城市。针对一二线大中心城市,我们可以粗略地划出三个资产圈。

第一个圈的半径是10公里,我把它称之为“豪宅圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源,是富人和改善型买家的首选区。

第二个圈的半径是30公里,我把它称之为“刚需圈”。10到30公里这个区间,优质的城市资源相对稀薄,房价也相对较低,但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区,刚需买家一定要坚守住这个底线。

第三个圈的半径是50公里,我把它称之为“投资圈”。30到50公里这个区间,基础设施大多处在乡镇水平,不适合白领上班族自住,但快速轨道交通仍然可以触达,存在农村变城市的较大潜能,是投资型买家可以接受的极限区间。如果超出这个极限区间来买房,可能要做好卖不出去的准备。

当然,有人可能会说上海、深圳、重庆、武汉这些城市是多中心结构,应该怎么买?其实,这些城市,与其说是多中心,不如说它们的市区变大了,和真正的多中心格局仍有距离。

05 学区房还会涨吗?买中等偏上

未来10年,人们对优质教育的渴求,不会减弱。不要指望优质教育资源能够实现均衡分布,这是不可能完成的任务,即使是欧美等发达国家,也存在“学区房“的现象。

从政策层面看,多校划片、电脑派位、租房上学等举措,会用来对冲公众对学区房的焦虑,政策可变性会越来越高,学区房的投资风险会越来越大。

我的建议是,如果一定要买,最好不要买全城瞩目的那种顶级名校(土豪随意),因为这类学校的学位,供求关系极为紧张,属于重点调控对象,政策不确定性很高,即使买到对口小区,也不一定能确保有学位。记住这句话,学区房从不刚性兑付。

应该买那种中等偏上的学区,这类学校的教育水平不差,能够确保普通人接受体面的教育,另一方面,这类学校的供求关系没有紧张到不可调和的地步,确定性好,价格也不会太高,升值潜力仍然有。

06 公寓要不要买?永远是次优选择

从政策趋势来看,很多城市对这类产品越来越不友好。一方面,不支持、不允许打擦边球,把商办用地拿来搞居住用途,开发商在宣传这类产品时,都不敢打居住牌。

有的城市甚至规定,商办物业面积不能低于300平米,或者小面积商办物业不允许修厕所,这简直是对公寓的精准打击。这都让公寓的居住价值大打折扣,从而影响其投资价值。

当然,也有一些城市,对公寓比较友好,允许这些类住宅产品,参与积分落户,甚至给予公办学位。这类公寓,除了土地性质和交易税费,实际上和住宅差别不大,价值需要重估。

另一方面,公寓作为一种商办物业,交易成本、持有成本都远高于住宅。比如,一套100万元的公寓,终于涨到200万,但升值的100万,可能需要拿60万来缴税,再加上杂七杂八的各种费用,几乎把升值那部分吃没了。

几乎所有公寓产品,都存在流动性差的问题,在二手市场卖不起价,只能靠租金来收回成本,但租金的涨幅是非常慢的,不像房价那样容易拉升。

我的建议是,相比住宅,公寓永远是次优选择。如果一定要买,最好买那种靠近写字楼集中区域的一手公寓(税费低),这种区域,办公人群多、住宅较少,租赁价值比较高。

另外,任何时候买公寓,都要做好长期持有的准备,得靠收租来慢慢回本,别指望挣快钱。

07 商铺能不能买?“一铺养三代”已成往事

从供应来看,很多城市的商铺是严重过剩的,包括购物中心商铺、社区商铺。

从租金看,包括上海、北京、杭州、南京等城市的购物中心铺租,已经多年不涨,甚至负增长。

一言以蔽之,商铺做的是流量生意,这让它受电商的冲击非常大,这是一种本质性的冲击,“一铺养三代”的历史已经翻篇,别再沉浸在这种梦里。

另外,商铺对地段极为敏感,甚至精确到米,同一条街,两个铺可能只隔200米,生意都大不相同。而写字楼和住宅就没有这么敏感,只要同在一个大片区,差别不会太大。

所以,如果你不是对一个片区非常熟悉,千万不要轻易入手。

08 写字楼呢?产业升级促进写字楼繁荣

写字楼的表现也比商铺要好一些。

这是最近5年上海甲级写字楼平均租金的变化情况:

写字楼受电商的冲击小,再加上产业升级,这几年服务业大发展大繁荣,城市对写字楼的需求大幅提升。

比如我生活的广州,番禺、南沙、花都、增城这些外围区,在十年前,根本不存在像样的写字楼,但现在,这些区域都出现甲级写字楼,甚至出现写字楼集群了,这本质上都是需求推动的。

不过,购买写字楼,也要注意到,几乎每个大城市的写字楼都是过剩的,因为政府在土地出让时,普遍倾向于盖写字楼,而不是搞住宅,特别是一些沿江好地段,住宅用地几乎没有。

我的建议是,写字楼可以买,比商铺的风险小,但不要指望在租金上能有很大回报,毕竟写字楼租金是城市营商成本的核心组成部分,政府不会允许写字楼租金太高。

09 豪宅市场会怎样?顶豪只在5个城市卖得动

2019年,整个房地产市场,不是一般的冷,但有一类产品表现还不错,那就是豪宅。

特别是上半年,北上广深的千万级豪宅(一手)成交量同比去年放量增长,其中北京、上海的成交量翻倍,北京3000万以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。

原因是什么?我的看法是:

一方面,从2018年年底开始,不少城市的豪宅网签备案逐渐放开,购买力充分释放,再加上双合同现象消失,真实数据得以浮上水面。

第二,顶级豪宅是塔尖人群的小众市场,这类人群资金雄厚,而且融资渠道很多,购买力基本不受调控的影响,选在熊市入手,议价能力更强,有抄底的考量。

另外,当下实体经济难做,富人在资金上有避险需求,而占据城市核心位置的顶级豪宅,向来是配置大资金的不错选择。我有个观点,牛市买刚需、熊市买豪宅。

总体来说,豪宅是个局部性很强的市场,基本只在三大经济圈(长三角、珠三角、京津冀)才存在。除了三大经济圈,就只有青岛、厦门、三亚几个旅游城市还有一点市场。

如果是3000万以上的房子,基本只在上海、北京、深圳、广州、杭州这五个城市,才卖得动。其他城市也许有这个价位的房子,但不要指望在二手市场上容易出手。

10 什么才是好的买房时机?钱攒够了就买

面对不确定性,人们的第一反应是茫然。买房时机,是最多人关心的。

我的建议是,如果是刚需,钱攒够了就买,不需要关心买房时机,因为你还没有资格去关心这个问题。

对刚需来说,人生第一套房的首要价值是使用价值,自住、结婚、上学以及归属感、社交认同感,这些东西要比投资价值更重要。

当然,遇到楼市下行期,也的确存在“买了就跌”的现象,但老实说,没有几个人能真正抄到底,巴菲特都做不到。更何况,房子不是股票,只要你买得不是很差,过几年还是能涨回来的。

巴菲特从来不抄底,而是长期持有。

对投资者来说,资金不能低效使用,买房需要关心买入成本、资金成本和机会成本。

我的建议是,货币宽松的前夕或者初期买入,是最佳时机。因为这种时候,银行的额度会比较宽松,而且市场情绪还没有完全调动起来,买方的议价空间大,容易挖到笋。

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