周末陪一位大学同学完成了去杠杆

@北京塞冬:周末陪一位大学同学完成了去杠杆。

这位同学家里真有矿,在10年前北京限购前夕,全款500万买了套顶级学区三居,当时我是震惊的。

三年前以1400多万卖出,添了500多万贷款置换了套更大更豪的,总价2000万出头。

前天以3年前原价卖出,相当于损失了中介费+税费+利息,差不多一百四五十万,如果考虑本金的时间成本则更多。

同学准备先卖后买,换个小的把杠杠减没,于是又陪他转了转买房市场,总的来说一个字——冷。

因为他工作地点原因,主要看了东三、四环,和海淀西城情况差不多,比17年3月高峰普遍跌了20%——前段时间陪一位同事转了很久学区房,最后以930万拿下一套高峰时1200万的海淀入门学区。

昨天看的几套房:

图1这样景观的“只要”8万多,当然,硬伤是没有小区环境。

图2是一街之隔的cbd核心代表性小区,低楼层西向也还得10万——高峰时12万。

图3-5是离cbd两站地铁次新小区,物业不错,快10年了状态还很好,小户型9-10万,大户型7-8万。

同学这一卖一买操作仍然是3年前的中介小哥,当时市场火热,打交道很多,还是相信老熟人。一路上和小哥聊了不少,也更多了解了当前市场:

1、价格乱:成交量低迷,而每个小区都有一两个因为各种原因急需现金(杠杠撑不下去、做生意年关难过等等)的业主,市场上存在一些“捡漏”机会,俩月内付清总价打9折甚至更多,但现在哪里有这么多全款准全款客户?

一个小区到底什么价已经说不清了,如果行情持续走低,9折捡漏价也许就成了常态价。

2、从务虚到务实:越是“务虚”的房子越惨,所谓“务虚”并不单指高总价,而是高于其面向的主力阶层的消费力,就好比辉昂之于大众。

而定位清晰、户型实用、普通人刚需或者刚改够得着的产品,跌幅就没那么大。

对未来预期没了,杠杠梯子撤掉,“实用”、“够用”、“别那么大压力”、“留点现金”成了许多人的新想法。

这位中介小哥业务能力很强,3年前就是店长,对整个大区域都如数家珍,一路上听了听他的观察——“以前是传统经济时代,几年前的大户型豪宅客户很多都是山西河北做煤炭钢铁的,这几年转型新经济互联网,这两种人很不一样,前者来钱快、不心疼、也不懂,当冤大头的多,后者都是辛苦钱,而且很依赖未来的发展预期,经济苗头不好就谨慎得多。”

和同学逛了一圈,最后他想了想——“要不别买了,一千多万现金留着干啥不好,最次买点保本理财,过几年换个更大的不香么。”

另一位大学同学最近准备用头条股票换房,大家讨论了下,觉得大概率血亏,还是留股租房得了。

有矿同学前段时间被贷款压得很难受,找大家喝酒讨论卖还是不卖:“说起来几千万房产不得了,但一年几十万利息,身上一分钱现金都没有”。

他发了张图作为注解,还挺形象(图6)。






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