炒房末法时代之欧神の黄昏

明年的楼市又被上面再次定调了:“房子是用来住的,不是用来炒的”。

蓦然回首,那个房价如快马加鞭般升腾的年代仿佛还是昨天,那么近又那么远。

一般人谈到买房,都是举全家之力数十年才能购置一套。但是在一个神秘的场所,大家说房子不说有“有多少套”,而是说“有多少平米”,一张嘴都是好几千。这样显得数字大 ,给人较为震撼的视听效果。

这场所不是大富翁游戏,而是大名鼎鼎的地产社区“水库论坛”。它的缔造者,就是我们今天的主角:欧神欧成效。


欧成效,江湖人称欧神。他早在2004年便接触房地产投资并坚持看好,常在天涯上与人舌战。因为反对者众多,欧神便与同路的人们自己开了一个水库论坛。

平日里他不上班,就在一间晒不到阳光的北卧里,经营着名为“水库论坛”的公众号,把过去十数年专职炒房的经验完整写下,并免费公之于众,笔名yevon_ou。

在2016年之前,社会上更多为人所知的是他的高管妻子、还有他的大舅子,知名投资人朱啸虎。

2016年对房地产来说是火热的一年。有买房者看上一套二手房,被中介告知“房东出国旅游了。”一周后,不管房东是不是真的去旅游了,房子的售价已经真真的涨了100万。这种故事在那时比比皆是。

和房价一样乘风而上的还有欧神的粉丝数:10万、20万……50万。房地产市场吹来的热风如此猛烈,正是这时开始,大家纷纷把一直唱多做多的欧成效称为欧神。

对人们来说,阳线是可以改变信仰的。

欧神崇敬并宣扬奥派经济学,将自由主义运用到市场经济中,主张减少外界干预。

△ 哈耶克是奥派经济学代表人物,著有《通往奴役之路》

他最爱挂在口边的是“交易产生财富”,还以经济学人的身份与张五常、茅于轼、郎咸平等大家坐而论道,这样的炒房客还是第一人。

△ 欧神登上财经郎眼

但是欧神的购房理论却往往与大众的常识相悖,也因此更令人印象深刻。

他最爱说的话是:“毁三观,树新生”、“以上全错”。他会告诉你“看房200套”、“学区房没有价值”、“每年买2套,抵御通货膨胀”、“16套之后又是一个新阶段”。

在那个时候,大家都对“京沪永远涨”深信不疑。有聪明的人,将欧神的微信文章整理打印成册,就卖了近百万元;

还有人开了个公众号,每天只专门推送欧神朋友圈的内容,吸粉成千上万;

甚至还有人邀请欧神加入微信群,其他想入群者需交300元门票,一句“欧神在群里”,就让掏钱毫不迟疑的人们挤满了不知多少个水库微信群。毕竟这点钱对于上涨的房价来说可谓九牛一毛,根本不值一提。

在欧神自己还没有开始变现的时候,就已经有身边的人在拿他赚钱了。

欧神本人的力量在圈内更是无人能比,开通知识星球初尝知识付费之后,他一日之内便收到了创纪录的数百万会员费。

一切才刚刚开始。所有过往,皆为序章。

有很多不了解买房的人可能会以为,炒房就是拿钱进售楼处签个字,然后回家躺着就行。成年人的世界哪有那么容易。当你真的进行购房实操时,会发现每个环节都有门道或陷阱。这其实是一件技术含量会很复杂的事情。

在水库的炒房科技树里,最核心的心法是:“贷到就是赚到”。

举个简单的例子,在房价几十万一套,大家都赚千把块一个月,租套房几百块的年月,如果你和一个人说,每个月还2000块钱房贷,大家都会觉得这日子没法儿过了。

但是随着时间推移,2000块一个月已经难以租到一间次卧,房价也从几十万变成几百万。如果当初咬咬牙买套房拿到现在,会觉得一个月2000块月供根本算不上什么压力。这个大家都懂。

贷款的总金额没有变,但是货币的购买力是会被通货膨胀稀释的。

欧神和水库论坛的早期网友认准了这一点,在十数年前开始像貔貅一样地买房。他们不断累积着银行房贷。比如当时手里有30万,可以全款买一套房,不如每套房首付10万买三套房,这叫“加杠杆”。当房子涨到300万,你可以拿到银行再抵押出100多万再去继续买房,越买越多。

有细心的朋友这时肯定早就发现问题:贷款买房是要还月供的,每个月收入就这些,很难快速增长,那该怎么还房贷呢?不然岂不是还没等到房价涨,就已经还不起月供了?

欧神会迷人地微微一笑,告诉你不要担心这些小事,尽显教父气度。

他会告诉你办信用卡或者信用贷去还月供,也就是再借一笔钱去还你之前借的钱,所谓“以贷养贷”。也就是我们俗话说的“九个锅盖十个锅”、“拆东墙补西墙”。

在欧神这里,更多的是“三个锅盖十个锅”。

虽然欧神的起点很高,但是他后来买的房太多了,以至于连他自己在每个月还款日前都要“披头散发”,把手机的通讯录从头到尾都拨一遍去借钱,抓耳挠腮地感叹“那么深的夜,那么深的痛”。

除此之外,欧神门下的水库军团玩法还有很多。

有人在南方城市可以通过做到零首付买一千万的房子,人称“一刀流”。但是一旦房价短期不涨,月供压力就非常之大,如果房价下跌,更会面临割肉退场的地步。

还有人在法庭拍卖会上专捡别人带血的筹码,一千万的房子7折就捡到。

有趣的是,这房子虽然是七百万买的,但在银行眼里可以还值一千万。然后可以再拿这房子去银行抵押出几百万接着买买买,等于自己不用掏多少钱。做的好的租金回报还很高,可以房子越买钱越多。

△ 水库论坛晒出的房产证

欧神确实告诉了大家成功的办法,但不是每个人都有他那样的条件,和他那样极端的毅力。

欧神身边一位的老友曾经评论过水库的炒房心法:“如果有人肯把发财秘籍写出来,那多半是浪潮已过,权当是欧神在写回忆录了”。

读史固然可以使人明智,但你无法在后视镜中看到未来。

水库的玩法是有bug的:

房价上涨时期这么玩没问题,但一旦房价停止猛涨,后果就会好好惨。

2017年到来之前,明眼人已能看出北京上海的房价上升势头将尽。这个时候,欧神出人意料地开始连发数篇文章描写重庆。过去十几年,重庆在人们眼里的印象就是房价一直不涨。

无论大家给重庆房价打的标签有多坚固,无论欧神文章里对重庆的宣扬有多夸张,可那毕竟是欧神啊。对于信仰欧神的人们来说,那自然是“愿你的旨意行在地上”。

其实里面的逻辑也很好分析:

此时北京上海的房价已经很贵了,到了需要动用六个钱包都不一定够的地步,而且新房供应也很少。欧神的新粉丝中大部分是待富青年,没有财力基础,也没有一线城市购房资格。

那时北京一套房可以换重庆十套。对于欧神来说,如果要忽悠大家买房,最好的选择是一个房价低、不限购的低门槛城市,这样可以允许更多的人去跟他买房。

恰好所有这样的城市里面,重庆的行政级别是最高的,还有讲故事和想象的空间。

有个别“不识时务”的新人问欧神:“是不是你之前先买好了,然后号召大家过去接盘,给你抬轿子。”

欧神又是微微一笑:“我在重庆没有仓位。”

到了这个阶段,他已经不用亲自下场了。

自己不买,教别人买,模式发生了变化。

时逢一线城市调控房地产,轮到二线城市上涨,就像香槟塔一样,最上面的杯子倒满之后才是第二层,房地产中本就存在板块轮动,调控顺序也是一样。

重庆的房价指数不断上升,欧神好像又赢了。但是第一场战役,欧神并没有挣到太多钱。赚钱的更多是他的跑在重庆第一线的下线。没有关系,积累经验,树立模范,换个城市,再来一次。

两年后,当初的新房盖好时,重庆的二手房挂牌数突破十万套天量。当时在重庆买了新房的人,曾经看着房价不断上涨,但到了想卖的时候,发现接盘侠并不好找。

一旦房价停止上涨,舞会的音乐停止,击鼓传花的游戏便进行不下去。

欧神下一步又选择了移师沈阳,结果也是不如预期。

从一套房五百万的北上广、到一百万一套的重庆、再到几十万一套的沈阳,门槛越来越低,有能力接手者却越来越匮乏。

在想要发横财的中国人里面,2019年一个东南亚小国被前所未有地频繁提起,这就是柬埔寨。

土地与财富这对组合,深深地刻在中国人的骨子里。从一线城市转战二线的欧神,如今又把降维打击的目标放在了柬埔寨,想要在没有经历过房价洗礼的东南亚岛国来把大的。

柬埔寨的西哈努克港,简称西港。

“没有梦想,何必西港”是这里的口号,广告牌上写着“如果你错过20年前的深圳,那么不要错过今天的西港”,让人有一种拿着今天的经验穿越回去重新开始,并且可以吊打一切的感觉。

但当人们来到这里,会感觉就像没有出国一样,到处都是汉字和中国人。你的竞争对手,还是和你有着同样经验甚至更丰富的同胞,出了国你还是玩不过他们。

在这里,我们又看到了欧神的身影。

欧神的新玩法是卖地。他不再像以前给开发商代理楼盘,而是联手薛蛮子,自己成为一个开发商倒卖土地。每亩三十万,比这里两年前的地价多一个零。

对于国人,“有块地”这几个字,是很有面子的说法。

国内的房市几年来一直温和,对于欧神的财务状况来说,他需要这一局成功。

国内房子的走势和玩法都和以前不再相同了。像过去那样十年十倍的机会,已经是一去不复返。欧神亟需找到新的套利方法。

只是事情没有构想中的顺利,动荡的环境、易涝的地质、复杂的产权、还有种种的纠葛……

当柬埔寨开始打击当地的支柱产业网络赌博,大量在柬的国人返乡,从欧神那里买了地的客户一度形成挤兑。后来他们决定抱团自救,稳住表面价格,以求等到下一拨接盘的人。

国内的一代炒房宗师跨洋之后,似乎陷进了泥潭。水库这块牌子,也随着房价的平稳而失去了往日的金光。

在欧神所写的过往文章里,他自己最喜欢的是一篇早期的言情小说。里面描绘了一位知书达理的女性对男主人公体贴入微灵魂相通。他最早的愿望和爱好,则是做一名历史学家。

其实他和很多中年男子没有什么区别,一边在知乎回答着“如果你是宋徽宗/崇祯,该怎么力挽狂澜重定河山”,一边给美女图片点赞。

成就欧神的,有他个人选择的一部分、有那个时代环境的一部分、有中国人骨子里对成功和土地向往的一部分,也有粉丝们众人拾柴火焰高的一部分。套用带带大师兄粉丝们说的话就是:“欧神今天这么成功,我们每个粉丝都有不可推卸的责任。”

没有人的成功可以脱离时代背景,当房价上涨的逻辑和以往不同,当接盘侠数量也难以为继,也就是欧神迎来黄昏的时候。

下一个欧神又会出现在哪里?

来源:青年横财发展会 微信号:xrich666

未经允许不得转载:博海拾贝 » 炒房末法时代之欧神の黄昏