买房,最悲催的坑

买新房,需要注意的点非常多,

样板间、区位图、沙盘,处处都藏着开发商的小心机…

这些小套路以后我们细聊,今天先说如何避开最大的坑。

比如,开发商卷钱跑路了;比如,房产证办不下来;

比如,买的时候是“住宅”,到手发现是“公寓”…

—— 既然是大坑,当然就是小概率事件,

但一旦遇上,就是致命打击,而非“升值慢”这种层面的损失了。

1.

避免这种情况最关键的一点就是,一定要认真查看开发商的“五证”。

新开发的商品房想要销售,必须“五证齐全”,

这五证分别是:

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

(五张证)

其中,《国有土地使用权证》现在改成了不动产权证,但通常还是会沿用它的简称“土地证”;《商品房预售许可证》简称“预售证”。

手续不全的新房,尤其是期房,风险相对就会比较大;若再是中小开发商的期房,更甚。

我北漂的时候,有个朋友的同事在老家石家庄买的新房,等了两年该交房了,结果楼盘还没动工,

因为买的时候就证件不全,等了两年才办下3张证来,土地证和预售证迟迟没有拿到…

2.

一般情况下,我们只要看“土地证”和“预售证”这两证即可,因为想拿到这两证,必须先有前面的三张证。

有了预售证,就代表着商品房有了进入市场交易的资格。

查看预售证,主要是看土地的用途、使用年限,以及,要买的房屋是否在「预售范围」之内。

(预售证样本)

有的开发商在销售楼盘时,尚未交齐全部土地出让金,

那么它的预售证里的「预售范围」通常就只包括项目的部分楼栋,甚至仅包括某一栋楼的部分楼层,

若是买的房源不在预售范围之内,也会有一定的风险。

(北京某楼盘在住建部网站上的预售信息)

3.

土地证,主要是看土地性质和产权,这里着重说一下。

商品房土地性质的划分,主要有居住用地、工业用地、商业用地、仓储用地、综合或其他用地这几类,

使用年限分别为:

居住用地最高70年;

工业用地最高50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地最高50年;

商业、旅游、娱乐用地最高40年;

仓储用地最高50年;

综合或者其他用地最高50年。

土地性质,可以在土地证的“用途”一栏查看。

(土地证样本)

如果是比较纯粹的用地,即“用途”一栏只有一种用地的,比较简单明了;

但很多时候,一块地上的建筑会有多种用途,就要复杂一些。

比如上面这个项目,土地用途就是“商业用地”和“二类住宅用地”,既要建商业、又要建公寓、又要建住宅,

其中主导用途是“商业用地”,因此整体产权是40年,但住宅部分是70年。

—— 相当于,在一个商业项目上,有一小部分住宅产品。

如果买这个项目的房子,最好是去「建设用地规划许可证」附图中查看具体细分地块的信息,

以便确认,买的是究竟是它的商业类(公寓、商铺、写字楼等),还是住宅。

ps.

正常情况下,五证的复印件都会在售楼处的陈列架,或者墙面等显眼位置公示,供客户查看。

也可以登陆当地的住建部官网,查询项目的具体备案信息。

来源:房十二 微信号:realfang12

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