双十一还能抢房子了?

相信很多人都听说了,今年的双十一阿里和京东都增加了卖房业务,宣传语各种抓眼球,反正就是不好好说话。

我今天特意把淘宝和京东两个APP的拍卖板块看了一遍,直接和大家说结论:不靠谱,屁用没有。

但是呢,借此聊聊「法拍房」话题。

其实淘宝和京东的拍卖板块一直都有卖法拍房,这类标的相对特殊小众,潜在收益和风险也更大,今天就系统地介绍下。

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所谓法拍房就是房子被法院强制查封了,拿去执行拍卖变现。买法拍房是从法院手里买,他们把这套房子裁定给你。

市面上的法拍房,都哪来的?

一般有三种:

· 抵押给银行的房子(不管是按揭还是抵押,银行掌握房本),无法按时还款,出现违约。银行向法院提出民事诉讼,要求变现房产冲抵坏账。

这是最好的一类法拍房,过户、债务风险都很小。

· 民间借贷用房产抵押,债务人违约了,债权人不允许直接取得抵押房产,需要向法院申请,要求法院在执行阶段拍卖房产来还款。

这种法拍房问题较多,不规范不透明,多头借贷等,不建议碰。

· 财产没收,贪官、刑事案件等判决没收犯罪嫌疑人的全部财产,财产中的不动产会由法院拍卖。这种房子其实也很好,但也要具体分析,有的可能涉及凶宅。

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作为一种房产类型,我们来分析下法拍房的优劣。

法拍房的核心优势有两个:

· 首先是便宜。

我们正常买房的交易价格叫「市价」,银行批房贷会给出一个稍低于市价的「评估价」。而买法拍房需要竞拍,起拍价一般是评估价的8折。如果首次竞拍没卖出去,流拍了,第二次可以把起拍价再打个8折。如果再次流拍,可以再次打个8折,最多可以拍三次。

所以,法拍房的理论起拍价最低可以做到市价的5折。

成交价呢?不确定性就很大了。能流拍两次的房子一般也不会太好,最低可能6-7折就成交了。

如果真遇上多年没房源的楼王产品,最终溢价成交的情况也有。房圈一直有个说法叫:法拍市场能淘到真豪宅。

· 第二大优势是不限购。

这点好理解,国内除了京、广、深三个城市以外,其它城市的法拍房均不限购,谁都能买。

基于这两个特点,中国最活跃成熟的法拍房交易市场在上海。作为唯一不限购的一线城市,上海人的买(chao)房风气也很兴盛。

法拍房买家多是两类人:

一种是职业投资客,手头现金充裕,单纯地以赚钱为目标,把法拍房市场当做「淘笋」渠道。

另一种就是本地刚需,首付预算非常有限,把法拍市场当作捡漏儿渠道了,没事儿过来瞅瞅。

总之就是很小众。

除了上面两个优势,法拍房全是缺点。

· 比如决策时间很短,无法实地看房、没有深入了解潜在风险的情况下就需要你决定买不买,动则几十上百万,谁受得了。

但是呢,买家也能付费购买一些服务,比如:委托律师帮忙对房子做尽调、委托专人帮你去现场看房、过户办证一站式服务等等。

· 再有就是法拍房的买卖周期极短,不像二手房可以和房东商量下付款周期,法拍房必须在7~15个工作日内付全款。一旦资金不够的话,需要提前找人做全款垫资买下来,然后再做抵押贷款。

· 还有因为信息不透明,可能会遇到各种各样的隐形坑——如果房屋质量存在问题,损失都算买家的,法院不承担任何责任;

房子可能被合法占用,典型就是买卖不破租赁;也可能被非法占用,比如原屋主赖着不走或者房子被私下抵押了,其它债主和你抢房子。遇到以上情况,如果法院不负责清房,不好意思,买家自己解决。

P.S. 法院不管清房的,一律别碰。

隐形债务纠纷,原来的房主做了民间借贷,私下把房产证抵押给了债主,但是没有在房管局对抵押房产进行登记。这种情况可就热闹了,其它债主很可能会和买家有纠纷...

还有诸如无法过户、高额税费等情况...

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任何标的都有自己的特点,我很讨厌那种揪着缺点不放的论调,把优缺点说明白就好,别人自有判断。

总的来说,法拍房确实风险很大,属于小众高阶投资人的投资标的,而且需要专业人士配合。

且上海以外的城市更需要仔细甄别,遇到好房的概率实在不大。

来源:老钱说钱 微信号:laoqianshuoqian

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