商铺的坑,在“包租”

谈到商铺,就不得不说一个大家应该都见过、说不定还被深深吸引过的销售大法:

包租。

“总价50万买临街旺铺!5年包租,年租金回报率10%!”

是不是很心动?

这么算下来,十年就回本了呀!到时候转手一卖,还能再赚点。

美滋滋。

—— 恭喜恭喜,这么快就掉坑里了。

1.

先说“包租”的套路。

不客气的说,99.9%的“返租商铺”都是坑,天坑。

这里面一个常用的套路就是:羊毛出在羊身上。

返还的租金,那都是你在当初买的时候多交的购房款(智商税)…

什么意思呢,举个例子。

隔壁不包租的商铺,单价10000元,50平的铺子卖50万;

这边承诺包租5年、每年10%的回报率的商铺,单价12000元,50平卖60万;

多出来的这10万块钱,刚好分2年以“返租”的形式还给你,—— 呐,算下来,年租金回报率确实是10%。

然而,一旦这笔钱返完了,就开始按市场价支付租金,租不出去就没有。

哎,不是明明说好的10%包租五年吗?

这就是第二个陷阱了:直接跑路。

对呀,合同上是写的5年包租,但就是不往你账户里打钱,你能怎么办?

遇上再坑一点的,人家还可以直接破产清算呢…

想要收租金?只能自己拿出去往外租咯。

而一旦进入残酷的市场你就会发现,10%的年化回报率,那是无论如何也达不到的。

2.

再说商铺这类产品。

商铺最大的特点是,脆弱。

因为它的价值特别容易被摧毁。

商铺最大的价值是什么?

毫无疑问,是地段。

但此地段非彼地段,商铺和住宅对地段的衡量标准是非常不同的,

住宅的地段,看重的是:

周边产业如何,工作岗位多不多,高薪岗位多不多?有没有地铁,到地铁有多远?学校好不好,离学校近不近?有没有超市,买菜吃饭方不方便?

这些,基本都是买的时候有,以后就会一直有;

买的时候没有,随着入住率的提升、片区规划的升级等,将来也可能有;

就算走下坡路,也是一个漫长的城市更新的过程,需要几十年,甚至上百年的时间。

因此,是相对稳定的。

而商铺的地段,最重要的,是给这间铺子带来的流量。

流量受到的影响因素就多了去了,而且非常常见和普遍。比如,

马路对面新开了一家商场,把客流吸引走了大半;

铺子旁边的公交站牌拆掉了,或者往旁边移了200米,等车的人不会再来这里顺手买东西;

旁边加了一架过街天桥,挡住了一半招牌;

……

这些细微的、局部的小变动,足以给一间商铺带来灭顶之灾。

3.

更何况,互联网的繁荣还抢走了商铺很大一部分“流量”,进一步拉平了地段价值:

当你在淘宝上寻找漂亮的衣服,在饿了么、美团上寻找好吃的饭店时,这家店具体开在什么位置,就没那么重要了。

十年前租金3万元/月的“临街旺铺”,如今可能连2万都租不到,

因为许多“网红店”哪怕是隐藏在月租1万块的公寓楼里,就可以做出差不多的营业额,

既然如此,商家为什么还要支付10000元+/月的溢价?

4.

基于这样的价值体系,如果你问我商铺应该怎么买,我的建议是:

一刀切,不买。

如果一定要买(虽然我也想不明白为啥有人一定要买),就只选入住率高、人气充足的社区商铺。

既然商铺最容易受到的冲击,是各种变动带来的流量流失,

那么,开在小区里的店铺可以很大程度上避免或者减弱这一点,因为总能在小区的邻居们中混个眼熟。

但还是要提醒一句:

买商铺,需要摆正对“升值”的心理预期,—— 那就是基本不会升值。

商业类房产交易税太高,指望靠升值赚钱太难太难了,

赚的就是租金。

因此,如果一间商铺15年回不了本(也就是租金回报率低于6%),就不值得买。

注意,这里说的租金回报率,是指亲自去做调研得出来的回报率,而不是只开发商或卖家的告诉你的回报率。

5.

总之呢,商铺坑多、肉少、脆弱、升值难。

买商铺,堪称沙里淘金。

那么问题来了,明明有大把的珍珠(住宅)可选,为什么非要从沙子里淘金呢?

来源:房十二 微信号:realfang12

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