这种房很火,但有个大坑

前天的文章,有人问:

越越,我看到一个地段很好的商住两用房,算了一下,年回报率6.9%。

要不要买?

想买,是因为暂时买不了住宅,而商住不限购;

但犹豫的是,未来几年估计还要生小孩,而且贷款前五年估计压力很大。

商住两用房,或叫商务公寓,一回事儿。

是开发商用工业商业用地,建起来的一种类住宅房子。

它的血统吧,可能没那么纯正。

但是,虽然不是纯住宅,它也有厨房有卫生间,能日常居住。

所以才叫商住两用。

这两年,因为各地限购住宅,它就火了起来。

很多人犹豫要不要买。

我其实去年已经写了一篇,分析了下商住or公寓的利弊。

买商住,好处也挺多的——

1)地段往往是黄金中的黄金。

周边购物、交通、工作都很方便。基本上方圆一公里内能解决生活一切问题,可以安心当宅男宅女;

2)价格便宜。

往往是周边住宅价,再打一个百分之几十的折扣。

甚至能便宜一半。

3)因以上原因,出租回报率比住宅高。

选对了,约等于买了个不错的理财。

当然,坏处也很鲜明。去年我重点写了一下居住体验——

1)住起来没有普通房子爽。

因为不是按住宅标准建的,会有这些缺点:公摊高,噪音大。水电物业费都明显贵出一截。

2)产权只有40-50年。

3)首付比例高,贷款时间短。

等等吧...

但其实它最大的一个坑,我上次没细说:

它的转手税费很高,出手不容易。

很多人不知道,我们买卖二手房时,是要交一个「土地增值税」的。

这个税率非常高,一般是出售价格和原价之差的30%-60%。

差价越大,税率越高。

最低最低也得30%了。

有人说——咦,我买二手房的时候没交这个钱啊?

这是因为政府暂免了个人转手住宅的土地增值税,已经免了好多年。

住宅可免,但商住就没这个优惠啦。

大家买卖二手的写字楼、商铺、商住房时,都得交这个土地增值税:

或者交差价的30-60%;

或者有的地区简单粗暴,也不去算差价了,直接按售价的5%、10%来收。

除了土地增值税,商住两用房的其它税费,也是不打折的。

比如说契税,住宅的话一般交1-1.5%差不多了,商住要交满3%。

另外还有:个人所得税、增值税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税....blabla

有多少名目,就交全多少名目,都没有优惠。

而我们个人买住宅呢,有些税是免征的,有些税是打折的。

比如满五唯一免个税、持有两年免增值税。

这就导致——

和住宅相比,商住房买时容易,但转手时难。

举我看到的两个真实例子。

深圳两处几乎同时出售的房产:

一个是纯住宅,售价370万元,转手税费是16.7万,税费成本是4.5%;

另一个是商住两用的公寓,售价195万,转手税费是24.8万,税费成本接近13%。

这个商住房,价格明明只有住宅的一半,税却比人家高出了8万多...

炒房的人说,商住房是出了名的「三高」:首付高,税费高,月供高。

但是,转手利润却不高。

所以商住两用房,往往涨价的速度比住宅慢。转手困难程度也大于住宅。

所以,还是谨慎购买好。

当然,如果把以上缺点都考虑到了,还是觉得商住吸引人,那当然可以买哇~

前面说了,它的优点也是很多的嘛。

来源:越女事务所 WeChat ID:ynducai

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