怎样买到「最便宜」的房子

在我们这行,有个术语叫“笋盘”,

大家关注我这么久了应该都懂,之前在朋友圈也发过几套。

“笋盘”指的是价格明显低于市场价的房子,买到就是赚到。

1.

便宜到什么程度,算“笋”呢?

现如今信息比以往更加发达,一般来说,能到九折就已经比较难得。

—— 这里的九折严格来说,是指这套房「本应价值」的九折,

而不是小区挂牌均价的九折。

但一套房「本应价值」是多少,要依托于丰富的看房经验积累而来的估价能力。

一个速成的参考方式:

同小区同户型最近一套成交价和挂牌最低价,二者取其低者,打九折。

举个例子。

某小区有同户型的二手房源,一个月内最新成交2套,分别为178万和185万;

另有20套在售,挂牌价分别为:

220-230,2套;210-220,5套;200-210万,10套;190万,2套;175万,1套。

如果这个小区新上一套房源卖价158万,就可以算“笋”。

2.

二手房市场上卖家足够多,总有那么一些人,出于各种各样迫不得已的理由,低价卖房。

笋盘就是这么来的。

按原因分,主要有这么几类:

一、着急置换。

之前说过,置换是一件磨损大、有风险的事,

但在当前的高房价和二套高首付的限购政策下,很多人只能「先卖后买」。

一是筹集资金,二是降低首付压力。

比如深圳,二套房首付70%,先卖后买就是首套(有过贷款记录),首付50%,

总价500万的房,20%的差额就是100万。

二、出国变现;

三、救急,比如家人治病,企业资金周转;

四、还债,最典型的就是法拍房;

五、分家产,比如夫妻离婚、老人去世兄弟分家;

另外,还有的卖家因为常年不在国内/本地,对价格不敏感,会低价出售房屋,

但2016年以后,这种情况越来越少了。

当然啦,被大家深恶痛绝的“炒房客”,也是笋盘的「供应商」之一,

什么杠杆爆掉啦,房贷还不上啦…不得已只好卖房保命。

3.

但便宜也不是那么好捡的...

一般来说,如果是很“笋”的房源,很大一部分都会被内部消化掉:

房东的亲戚、朋友、同事,先扫一圈;

委托给中介后,中介的同事、亲戚、朋友,再扫一圈。

没有被这两波人吃掉,房源才会进入我们的视野...

中介的朋友圈,就是普通人最容易接触到笋盘的地方。

So,想了解市场,想“淘笋”,除了亲自去实地看房以外,手里怎么也得有十个八个当地中介的微信,

即使不在前线,也要保持着对前线的感知。

真正的笋盘存活时间往往很短,最多几天就会被秒杀,

根本来不及出现在房天下/安居客/链家…的网站上,更不会排成一个列表在那里等着你去挑。

4.

OK,我们找到了一个笋盘,买到就是赚到。

那么问题来了,凭什么这个便宜能让你捡?

所有的便宜,必然对应的一定的代价。

买笋盘也不例外。

不同类型的笋盘,对应着不同程度的代价。

比如房东欠债、家庭分家产这种,一般伴随着非常麻烦的债务、产权、抵押问题,在业内被称为“药单”,

比如,兄弟分家,一套房子上恨不得有N个户口;

债主上门,你得先给房东剥除债务吧;法拍房的水更是深不见底...

—— 这类风险太大,就不建议普通人折腾了。

比较干净的笋,主要来自置换、出国和救急的卖家,

这种笋盘没有乱七八糟的风险,对买家最大的要求就是:

要有足够的资金。

—— 既然是着急用钱,多数卖家是没法让你去贷款,然后等两三个月的银行审批流程的,

一周之内付全款,你能做到吗?

笋盘靠抢,能者得之。

5.

总之,在二手房中淘笋盘、捡便宜,是一个费心费力的活儿。

其实新房也有笋盘,主要是开发商卖到最后,没钱做渠道、宣发、广告的尾盘。

没事去挨个逛逛新盘的售楼处,说不定也会有意外收获哦。

来源:房十二 微信号:realfang12

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