MBS发行对中国经济的重要影响

9月30号房贷新政中最引人注目的是重提七折利率,而最被大众忽视和不解的是MBS的开闸。本文通过旨在用简单的数据和例子介绍和解释MBS将给中国金融市场带来的影响和变化。

首先我们了解一下什么是MBS。MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此,MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

举个例子。有人两年前北上广深厦首付30万买了一套100万的房子,基准利率借贷25年,利息约70万,本息合计140万,两年还款本金6万,利息6万,房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。券商认为评估市值150万,抵押借款仅64万,抵押品价值充足,评级为AAA,发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金,将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定的息差(房贷利率-MBS利率-发行费率)。

目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿,其中超过3年期的约占90%。我相信绝大部分三年前购买的房产其评估市值早已远远超越剩余贷款余额。MBS若开闸,银行只需将这部分贷款余额的优良部分(比如前面例子中的北上广深厦)拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化,这就是房地产市场的金融化,房屋不再仅仅是居住品,同时变成了可以流通的金融产品。这将大大增强这个行业的金融流动性,提高其金融效率,大大降低这个行业的资金成本。银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性(这相当于多少次定向降准?),获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷,再做成MBS,再放贷,如此循环,稳赚利差,乐此不彼。

有人问,要是房价不涨甚至下跌,MBS风险如何控制?这个可以借鉴国外的风险评级制度对MBS产品进行评级,风险低的收益率低,风险高的收益率高,由市场去决定其销售利率。我们这里举最安全的等级为例介绍一下。我们假设券商评级机构以房屋评估市值的50%作为MBS(AAA级)发行金额的上限,也就是说评估市值100万的房子,机构认可AAA级发行的金额为50万元。(在这种情况下,只有抵押住房价格出现腰斩的情况,才可能发生违约风险,而且随着时间推移,还贷额增加,其违约触发条件会越来越高)。那么我们看一下刚才上面的那个例子,150万市值的房子(已经出现升值的情况),通过MBS回收75万的现金流以后,银行不仅完全收回64万的贷款余额,同时还多获得了额外的11万现金流进行放贷。如果这100万是新房销售抵押,银行马上发行MBS的话,贷款70万可以收回50万,银行只用20万的现金流就做了70万的贷款生意,其杠杆比例是3.5倍。如果将AAA评级的标准降为发行金额为抵押品市值的60%,那么银行的杠杆比例将上升到7倍!(而且这杠杆对于银行来说是无风险的)。

从上面的例子我们不难看出,MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个无风险杠杆(我个人认为是超级核武)以后,其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高(目前9折利率相当于6%,5%的MBS发行的话银行稳赚1%,所以MBS市场化以后9折以下利率会很普遍),而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场(任何对金融有充分了解的人都明白,以房屋土地为质押的资产是金融业最信得过的抵押品)。当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候,其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业,从而降低整个中国经济的资金成本,不仅促进实体经济的发展,而且会进一步促进MBS的发行,形成正反馈效应。中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速,房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。

来源:价值投资观察员

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