中国小区的物管好坏,基本取决于开发商和物业公司的良心

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@北京塞冬:

一个可悲的事实是,中国小区的物管好坏,基本取决于开发商和物业公司的良心。

除了一小部分摊子铺得大、追求长远发展、看重品牌声誉的开发商以外,在“降低房子折旧速度”这件事上,没有人会是你的队友。

业委会是难以组织起来的,就算能组织起来,业主们碰撞博弈后的目标也很可能会是——减少物业费、加快房屋折旧。

物业费是基本没可能提升的,2008年买房时是2块,哪怕劳动力成本翻了几倍,到2018年也还会是2块——唯一能变化的就是不断下降的愿意按时按量缴纳物业费的业主的比例。

草坪杂草化、灌木化、荒漠化,水系枯竭、喷泉成摆设,门卫大哥变成看门大爷,公共空间变私人储藏室,门禁被邻居故意破坏...这些大家已经见怪不怪。

“全国连锁”、“大型开发商”、“中高端产品线”,在这三个条件的共同作用下,你可能会拥有一个居住10~15年后门卫、水系、绿化还能勉强正常运转的小区。

当然,这只是“正常运转”,至于”弥补折旧”,这点物业费是远远不够的。

小区公共道路、单元门厅、公共楼道、地下停车场等等,所有公共空间的地面、墙壁、天花板、以及隐藏在其中的水电燃气消防管道线路,乃至大家天天都要使用的电梯。谁来承担这些“公共部分”的折旧,是说不清、推不动的。

“公共“意味着要有一个强力机构来保证经费的征收,保证经费标准随着通胀不断提升,保证这些经费都被合理利用。

就像北京市区的老破小,会有财政出钱来进行抗震加固、翻新管道线路、修缮公共空间。

“财政资金“以及“财政资金的增长”是有强力机构保障的,而“物业费”和“物业费的增长”则不是。

用公共财政资金来对一部分人的私人房产(老破小)进行免费翻新加固,暂不谈其合理性,单从承受能力来看,这是大部分人为少部分人买单,毕竟90年代以前的老房子占住宅的总体比例是不大的。

而当21世纪修建的、数量和面积远远多于90年代以前老破小的房子大规模进入衰败期后,财政如何来买单?

土地制度让大部分人只能住高层住宅,连小县城也遍地是本地小开发商修建的30层塔楼。现在发生在一线城市老高塔小区的种种烂事,10年后也会在全国各地普遍上演。

过去10多年,中国的生产力大踏步前进,而在小区业主自治、小区正常更新这件事上,似乎看不到任何进步。一些人可能愿意花几万买个包,而不愿意交几千块的物业费。

哪怕地价远远高于房屋造价,哪怕把小区完全拆了重建也比房屋折旧跌价更划算,大家的出路也只能是不断换房而难以联合起来对抗折旧。

再过10年,当老龄化越来越深入的时候,就是小区之间逐渐升级的“蓝领劳动力“竞争大赛,一些小区基本的卫生和保安可能都会是大问题。

除了核心市区体制内单位老房子(有财政和单位经费兜底)、大型连锁开发商的中高端新小区(起始物业费高),其他大多数小区应该都免不了业主和业主、业主和物业斗来斗去,一地鸡毛。

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