这种房子快便宜一半,又不限购,要不要买?

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我经常被Cue到一个问题。

商住房、酒店式公寓、LOFT,虽然不是住宅,但确实能住,价格又便宜。在某些区域,甚至比普通商品房便宜一半。

最重要的是,这种房子不限购,全国各地随便买,除了北京。

所以现在也挺火热的。

我上次去深圳办事,被中介强塞了一大堆商住的宣传单,看起来很诱人。

那,这种房子要不要买呢?

一、

其实我个人是不太建议买商住的。

它比较畸形。

虽然能住,但严格来说,却不是住宅。

因为房子下面的土地,其实是办公、商业、综合用地,本不能用来盖住宅。

政府出让土地时,对土地用途有严格规定。

比如ABCD四块地,A是纯住宅用地,盖房子住;B是商业用地,建办公楼;C是工业用地,要盖厂房;D是教育用地,用来盖小学中学。

安排的明明白白的,不能乱用的。

话是这么说,但是盖一座写字楼,卖出去的速度和能赚到的钱,远远不如盖住宅。

所以后来很多开发商就开始打擦边球,在商业用地上盖房子,卖给普通人居住。

于是就有了商住房。

也因此,商住有了一大堆“缺陷”。

二、

首先,商住房的土地产权只有50年,或者是40年。

而纯住宅产权是70年的。

前几年,总理曾亲口说过,“70年产权到期之后可免费续期”,不用担心住宅的产权继承问题了。

但商住产权到期之后怎么办?

其实是有一点尴尬的。

另外,商住本身就是违规建筑,所以这房子建的也是委委屈屈,遮遮掩掩。

相比正经的住宅,居住起来其实很不方便的。

随便举几个栗子。

1、商住房一般都没有阳台,十几户共享一层楼,所以一般只有一面可采光、通风。

像个大匣子,住起来很不舒服的。

2、公摊都比较大,普通的住宅得房率一般是80%上下,而商住得房率一般只有六成多。

3、在商住兴起之初,管控不严,有的LOFT层高可以接近6米、民水民电有燃气,有独立小区。

住起来不比纯住宅差多少。

但最近几年对商住的管控明显严格起来了,新建商住LOFT层高不能超过4.2米,商水商电,很多项目连燃气都不通。

年轻人可能还好,上有老下有小的居住,就非常不方便了。

4、商住房因为可以注册公司,居住人员很复杂,经常会有陌生人出入。

安全也是个问题。

5、商住房的交易成本很高——

比如契税,住宅一般缴1%、1.5%就够了,而商住必须交满3%。

买个100万的商住,3万元要用来交契税。

贷款也很不方便,大部分城市商住最多只能贷五成,而像北京则根本不给贷款,还要求60个月社保。

这就很尴尬了,商住天生违规,政策说严就严。

6、因为以上这种种的缺点,商住房的价格涨幅,通常要比周边的住宅差很多。

比如北京有一个神盘叫“北京像素”,已经算是商住里面的佼佼者了,民水民电有燃气,层高5.8米。

但还是要比周边普通小区便宜四成,还多。

三、

碎碎念了这么多缺点,商住是不是完全不能买?

从另一个角度想,倒也不是,它也有自己的优势。

商住房下面的土地,本来是规划建办公楼、商圈的。

那首要一点,交通一定是非常方便的~

通常离地铁站非常非常的近,真正的“地铁上盖”、“走路五分钟内”。

还有,商住房一般都会配建商场、超市、写字楼、酒店等等。

下楼就是繁华商圈。

对于年轻人来说,生活和工作都非常方便。

如前面所说,商住价格通常比周边的住宅便宜很多,而配套设施又更加齐全。

就导致它另外一个优点——租售比更高。

拿杭州下沙一个商住楼盘举例。

一套60平的房子现在售价100万,而月租金是2500元。

租售比能达到3%。

杭州房价涨的太快,如果去年同期买,价格不到60万,租售比超过5%。

而它旁边同一个开发商建的纯住宅,租售比就只有1.6%了。

所以如果你眼光好,能挑中一个交通便利、年轻人云集的优质商住房。

真的可以当快乐包租公、包租婆。

ps.

哦哦,对了,还有一点,商住能注册公司,这也是它的一大优势。

现在想找个挂靠地址办公司,成本是越来越高了。

以后这也是稀缺资源呢~

来源:越女事务所 WeChat ID:ynducai

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