北京买房上车的经验

一场从毕业就开始筹划的「动态博弈」战争,终于取得阶段性胜利。

今年4月初,我在北京上车了,直到这两天才差不多把手续流程走完。

期间无数次想缴械投降,想逃离换个easy模式的战场,可在北京呆久了,离开和留下一样困难。

不管怎么说,这场仗,我打过一遍。总结了过程中的一些关键和经验,和大家分享:

1 购房资格相对容易,熬连续60个月社保可以解决;

找个能提供工居的大公司也可以解决,操作周期大概一年左右;

当然,只要执行力足够,怎么都不是问题。有个朋友直接花20多万收了家公司,拿到了几个工作居住证名额和一张京车牌照。

2 以550万为分界线,简单把房源分成两类:低总价和高总价。

低总价房源是大部分刚需的选择,它又可以细分成「老破小」和「地段偏的次新房」两类:

哦对了,个人以为2000年以后建成的盘都算次新房。

如上图,是我总结的两种房源的优缺点,共同特点是低总价—这是刚需买房者最在乎的。

因为刚需由首付款决定,跟你想买什么样的房子无关。

其它因素只有优劣,没有对错。

我选择的是老破小房源,因为两个人的工作是最大的变数,东西不定,地段对我们来说是最重要的考量。

3 看房是个痛苦的过程,不仅是个体力活,而且周末最少要有一天耗在上面。

但是看房数量越多,淘到低于片区均价十几万、几十万的房价的概率也就越大。

把剩下来的钱平均到看房数量上,大概多每看一套能帮你节省4位数资金。

我大概看了小半年,也记不清看了多少,过百套是肯定的。

4 比看房更痛苦的是,经常要在「降低心理预期」和「增加首付预算」之间做出取舍。

之前多次在文章和评论区里,买房是微观交易。

比如我锁定了某个小区域,大概四五个楼盘,很可能去链家上看就会发现房源很少。

和很多人的预期不同,房源数量和当下行情是成反比的。行情不好,大家不会着急抛,而是捂着不卖。

也这是为什么限购背景下,相比价格小幅下跌,更明显的是交易量冰封。

看房过程中多次遇到过小区满意,没有合适房源的情况。

或者稍微看上的房源,要么潜在竞争者多,要么报价非常高。很多低总价的优质房源都被快速扫光,根本不给你机会。

5 其实对于刚需购房者来说,上涨才是最大的风险。

因为没人会在首付上有所保留,此时涨价就意味着首付缺口。

反倒是买房之后跌了无关紧要,反正又不会卖,而且跌个十几万早晚涨回去。低总价房子流通性是最好的,不愁卖。

6 不管房子报价多少,同小区近几个月的成交价更有参考意义,可以作为砍价标准。

了解房东的真实预期非常重要。比如我买的房子报价405,在同小区已经算很便宜。本来盘算砍到395就是胜利,结果中介透露,之前有人出价380谈崩了。

于是砍价节奏就从405往下砍变成了380往上加,最终385成交。以6万出头的价格买在了三环内,但在户型上有缺陷。

7 关于购房款的筹划,有公积金+工资,月供一般都不是问题。

需要筹划的是凑齐首付款,以及如何在几年内消灭因首付产生的债务。

此外,总房款2%以上的中介费、装修费用都要算进首付预算里。

8 这一轮楼市周期可以概括为:

一线城市上涨,限购;

二线城市轮动上涨,限购;

三线城市货币化棚改+去库存式上涨,限购;

周期之后,横盘不涨才是常态。如果这这一轮周期买在了高位,很可能要等再一个周期才能脱手。

不管你买的是什么房,脱手都是二手房。卖出获利是投资房产第二重要的环节,不能只盯着收益预期,不管卖出难度。

以上是我打完这场战役的心得。

来源:老钱说钱 WeChat ID:laoqianshuoqian

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