不碰商铺,不碰商住

如题,不碰的原因是,明明有更好的选择。

老朋友都知道,我们反对简单的定性结论,推崇定量分析。

那就来分析一下:

如果你是刚需自住,我觉得对错意义不大,可奢可简。买大四居都可以,只要你喜欢。

对刚需来说,可能地段和户型更重要一些,因为这关系到日常居住的幸福感。

但从投资角度看,房子是商品啊,得考虑谁来接手的。

那我当然希望,投资的房子向主流人群,主流户型靠拢。

因为主流意味着更好的流动性、更高的关注度和交易量、更高的溢价可能—供需决定价格。

谁是买房的主流,谁是租房的主流?人群画像是这样的:

一线城市主流买房人群画像

好了,如上图,我们分析出市场上的主流需求是这两种户型。

而一般中产阶级能投得起的房产,有5类:

上面这张表,用8个维度给5类房产做了打分。数据不太精确,但意思很明确。

所以,你懂我意思了吧?

40年产权,最低50%首付(据我所知北京要求全款),更高的交易成本、租售比虽然高,但也有空置期等不确定性来拉低。最要命的是,涨幅也一般!

请你告诉我,为啥还要投资商铺和公寓?

同样的钱,去买一套刚需户型不好么?好租好卖。

还有一些很普遍的问题,比如:

1 买房的话,多背几十万贷款,没问题。租房的话,多付几百块房租,我得考虑考虑。

站在租房者的角度,一居室是最理想的户型:不用合租,绝对私密;非常适合一个人或者小两口,哪怕有了宝宝,也能将就一下。

站在刚需买房者的角度,只要首付还能凑,都想买个两居室:万一有了孩子,爸妈朋友过来住几天呢?

2 买卖时,房子的所有缺点都会被介意、被定价;出租时,房子的所有缺点都会被装修弥补;

让一套房子好卖不容易,让一套房子好租很容易。

3 什么是刚需?

其实我的刚需是三居室,但我连两居室的首付都没有。

刚需不是你想住什么样的房子,是你买得起什么样的房子。

三居室当然是很多人的刚需,但显然这些人没有想买一居、二居的人多。

在一线城市,最典型的主流户型就是老破小,所以它才流通性这么好。虽然又老又小,但是它地段好啊。

房产交易的因素,除了房屋本身,还有附加在房子周边的各种资源。

4 理解了上面这句话,就不难理解商铺了。

本质上,商铺的价值由人流量决定。人流量大,几平米的周黑鸭也能创造月流水30万的业绩。

住宅周围的资源都是静态的,学校、地铁站、医院它不会跑。

但对商铺来说,人一直在流动,这是最可怕的。商铺有太多不可控因素了,就拿我上班附近的朝外soho举例:

右侧商铺的人流量会数倍于左侧红框里的商铺,原因在于,左侧的楼梯挤压了走路空间。

太多因素都可以改变人流走向—这些细节,拿着位置图和户型图是根本看不出来的。

以上种种,都不如投资一套刚需户型来得踏实容易。

来源:老钱说钱 WeChat ID:laoqianshuoqian

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