世纪难题:老楼修电梯

其实很早的时候在微博上写过一篇电梯经济学分析,但当时就是随手洒墨,写的粗糙随意,在细节上是经不起推敲的。前几天在论坛上看到有人发帖子再次说起这个话题,他们的6层老楼修电梯(包括墙体改造之类)的总费用预计65万,政府愿意补贴24万,但要求所有居民必须签字同意才能开始修,然后问大家剩下41万怎么摊?

很多第一次接触这个话题的人第一想法的就是6层分摊,我也觉得这么办很合理,今晚的文章就到这,我们开始翻评论吧。

逗你们的,这么简单粗暴的方案,绝对不可能所有居民都签字,否则我现在就把脚边8kg的哑铃生吞下去。

别看只是修一个电梯,却牵扯到上百万的经济利益,别说现代社会同一幢楼上下层形同陌路,就算是亲兄弟也得坐下来好好谈判谈。

首先大家要明白,无电梯老楼最有价值的是1楼2楼,最差的是5楼6楼,如果你家里有老人孩子就知道住在高层很不方便,通常中介低层报价会明显比高层贵。

但如果装了电梯,那么高层因为视野好,采光好,反而成为同一幢楼里市价最高的户型,这时原先最受欢迎的底层反而成为整幢楼的最差户型。

如果你是底层的住户,修电梯施工扰民,修完以后对你没用,运行时还会有噪音,最各应人的还有你的房价贬值了,修电梯百害而无一益,不给经济补偿怎么可能签字?

很多谈判都是在这第一关就崩溃掉的,高层居民觉得不让你底层住户出钱就很厚道了,神马?你还好意思要补贴?

底层住户:不给补贴就不签,你们自己腿着上楼!

我当初就看到一篇新闻,说因为谈崩了,高层的老人天天上1楼的门口那里闹,要求换房。这种情况亲兄弟都不一定会换,何况大家萍水都没逢过,我干嘛要牺牲自己成全你?

所以想把电梯修起来,最基本的先决条件就是楼里的所有住户都具备一定的逻辑能力,可以理性思考并谈判,这样我们就可以把自己代入到每一层居民的角度去思考问题。

1楼居民:修电梯的最大受害者,肯定要拿补贴才签字,这个补贴应该相当于高层居民修了电梯后,房子增值的那部分。

2楼居民:修电梯的第二大受害者,本来腿上楼也可以,电梯弄好了大多数时候是鸡肋,但房子相对的贬值了一点,如果能稍微补贴一点可以签字。

3楼居民:原先不修也勉强能凑合,现在修了自然好,其实是6层居民里对这件事态度最接近中立居民,愿意掏一点点,但要掏的多就不签字。

4楼居民:还是想办法促成修电梯吧,可以出点钱,但绝对要比5楼6楼出的少。

5楼居民:修电梯的最大受益户,有电梯的房子,次高层都是最贵的户型,电梯能不能修好,就要看5楼居民愿意出多少血。

6楼居民:原本是最垃圾的户型,现在是唯一改变房子命运的机会,只要低层邻居别狮子大开口就咬咬牙出钱。

我根据这个思路大致做了一个修电梯前后的房价变动表,当然不可能很精确,只能说从大方向上我觉得应该是对的,具体比例需要调整。

我在充分的考虑了修电梯前后,各户居民相对贬值、增值的幅度后,得出的方案如下

1楼获得补贴6.5万

2楼获得补贴1.5万

3楼掏钱6万

4楼掏钱10万

5楼掏钱14.3万

6楼掏钱18.7万

详细计算过程我就不写了,容易把你们看晕,反正是意淫的,没必要这么认真,你们只需要再数字上大致感觉一下尺度就行了。

即便我的尺度非常合理,电梯还是很难修起来,因为实际生活中顶层的2-4户居民,不一定全都有老人,万一有一户住的是一对小年轻呢,人家刚买完房子手头紧,而且觉得爬楼梯锻炼身体很爽啊,为什么要和对门的老头子分摊这18.7万?

市场经济下不同的需求是不可能完全接受一刀切的价格,这个时候就需要有人做出一定程度内的妥协和牺牲,所以我们看到虽然老楼修电梯非常困难,但终归还是有几例团结协作修起来的例子,说明人也不是完全理性的冷血动物,彼此在社会生活中还是需要保留一点温度。

写到这我想引申出来说一点感慨,新的电梯楼卖起来很容易,因为利益处于重新分配的状态,没有阻力。而老楼修电梯之所以难,是因为它涉及既得利益的变化,这就是为什么制度改革总是很难,比如憋了好几年的注册制,那几乎就是想在A股这幢老楼外面修电梯,要么所有既得利益的人做出妥协,这显然不可能,要么就是强人政治暴力压服所有反对声音,恕我直言,本届做不到。

最后如果你身边有人正在为老楼修电梯的事情烦恼,可以把我这篇文章转给他看,没准能帮上点忙。

来源:股社区

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