香港房价持续惨跌 但却无人敢“抄底”

盛夏的香港,各类花花绿绿“劈价盘”占据了街头的广告橱窗:一个又一个楼价数字被马克笔划去,标上醒目标签——“机不可失”、“一劈再劈,再降20%”。

一位中介公司的销售人员正在用蹩脚的普通话向路过驻足的内地客人卖力推介,“这是这套房第三次降价了,绝对超值,有意不如去看看。”他强调,香港的楼价已跌至底部,但长远仍看涨,此时正是入手的好时机,一旦错过,必将后悔。

这位销售的观点似乎有一定道理。5月31日,香港特区政府差饷物业估价署公布了最新的房价统计数据:4月香港住宅楼价指数报273.1点,回升0.7%。这意味着,香港住宅楼价终于终止连续六个月的跌势。这是2015年7月到2016年4月这九个月中,香港楼价表现最好的月份。这个数字也令今年以来香港楼价跌幅收窄到4%。

那么,香港楼价真的跌到底了吗?

恒基兆业地产主席李兆基持有不同观点。6月2日,这位香港地产四大家族之一的顶级富豪李兆基公开表示,他认为未来一年香港整体楼价可能再下跌10%。同时,他建议投资者们暂时不要炒卖物业,因为楼价还会下跌。

看跌楼市的李兆基,也在今年加入了抛售“劈价盘”(即降价盘)的大军。香港媒体报道称,今年3月,李兆基决定出售公司旗下30项香港非核心物业,市值总共近680亿港元——包括10幢写字楼、2间酒店、15个铺位及部分商业楼面,其中多个项目报价均有所调整。

包括北角丽东轩、观塘百本中心、观塘鸿图道78号、新蒲岗宏基中心、新蒲岗威达工贸商业中心在内的七个项目,报价较早前均有调整,降价幅度从4.17%至10%不等,另外还有五个项目报价降一成。上述物业报价调整的原因在于,恒基兆业地产的一部分物业很早就开始出售,却一直未找到合适的买家。其中,报价达185亿港元观塘宏利金融中心,自2015年1月开始对外出售至今,已达一年有余。

和李兆基一样不买账的还有大部分香港居民。尽管价格“一劈再劈”,但这些本地楼盘仍然缺乏买主问津。徘徊在中介“劈价盘”广告前的陈先生,犹豫了很久之后,还是选择了观望,“再等等吧,现在还是不要冒险比较好”。在金融公司工作的李小姐,念完硕士留港工作之后获得了一份体面的收入,并在去年买下了香港的一套房产。但她说自己“有点后悔”,香港楼市这段时间的跌幅让她“深深受伤”,她甚至担心自己有一天将因此成为“负资产住宅”的拥有者。

受房价下跌影响,一些香港住宅的价值已经跌至低于其按揭贷款金额,这些房产被称为“负资产住宅”。来自香港金融管理局公布的一组数据显示:2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从去年四季度的95宗增加至1432宗,环比暴增将近15倍,创下2011年第四季度以来的17个季度新高。

数据显示,截至3月31日,负资产住宅按揭贷款所涉及的总金额从4.18亿港元暴增至49亿港元。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额增至1.95亿港元,而去年四季度则仅为1200万港元。金管局发言人解释称,负资产个案增加主要受首季楼市持续调整影响,其中大部分个案来自高成数按揭贷款,包括涉及按揭保险的贷款和银行员工贷款。

这些暴增的数字让大部分的香港人都“深深受伤”。曾经经历过楼市大衰败的香港人,深切体会过“负资产住宅”带来的痛苦。在2003年6月,受到经济衰落和非典影响,香港楼价暴跌,较1997年的高位下跌了近70%,当时整个香港的住宅负资产宗数达到了历史最高的105697宗,因此带来的资不抵债的破产事件数不胜数。一位并未透露姓名的银行人士对媒体透露,一旦负资产数量增加至1000宗,就将触及不少银行的警戒线。

数据显示,香港住宅楼价于2015年9月创高峰,但随之而来的却是不断的下跌。莱坊国际的数据显示,到2016年中,香港一般住宅和豪宅楼价与去年9月楼价顶峰比较将分别下跌11%和7%;而大部分市场机构预测今年香港住宅价格将继续下跌5%-10%。

尤其值得注意的是,2016至2020年间,香港市场还将迎来10.8万个新建住宅单位——平均每年约新增21,600个单位,而仅仅在2016年,新增住宅供应就将达3.8万个单位。这些新供应将集中在新界的元朗和将军澳,以及九龙启德,这必将对同区二手住宅楼价带来压力——未来这些地区或将出现更多的“劈价盘”。

“劈价盘”的不断涌现,更让市场的杀跌情绪进一步蔓延。根据当前数据,莱坊国际高级董事及估价及咨询部主管林浩文预计,今年香港住宅的总销售量将为5万宗左右,或创下近二十年来的最低点。

林浩文称,当前香港政府并未停止此前的印花税等楼市降温措施,加上美国潜在加息的可能和预期住宅供应充足,近月的住宅销售成交下跌,大部分潜在买家将在较长一段时间内继续采取观望态度。

“在这种情况之下,有钱也不敢随便抄底。”一位香港投资者表示,他更愿意先去看看海外楼市。在当前的形势下,已经有一部分的潜在的投资买家选择了暂时离开香港市场。夹杂在各种“劈价盘”之中,出现了越来越多的日本、马来西亚的海外楼盘——除了赠送民宿、酒店,海外楼盘并没有特别优惠,却迎来了更多的意向买家。

而无人敢“抄底”的香港楼市,房价何时跌到底?谁也不敢保证。

来源:界面

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