房价暴涨,业主毁约,签了合同的我是这么做的

作者:徐斌

2012 年的时候我自己买房子,看中了一套体制内的二手房,学区,位置好,就在单位楼下。业主是一对体制内的老头老太,按道理来说属于体面人,信用良好。这套房子买的时候就比较便宜,基于我对房价的理解,这个房子有比较好的投资价值。所以我在买的时候就痛快的答应了业主的条件,在报价的基础上多加了 5 万以表诚意。

签合同的时间已经比较晚了,因为条款有一些变化,中介没有准备相应的补充协议,业主就提出第二天再签。

我给中介说,你们带没带合同范本,我们可以先把官方的合同签掉,补充协议反正都是一些细节,可以稍后再补,中介马上说:好好好,这么办没有问题。

于是当天从 6 点搞到 11 点,顺利完成了签约,我立刻支付了定金。

第二天早上我上班,先接到业主的电话。

“小徐啊,你中介费支付了吗?”

“还没。”

“那你先别付啊,我这边出了点状况。”

“什么状况啊?”

“我儿子买另外一套房子,买不到了,业主要涨价,所以我这里钱不够。”

“哦。需要我帮忙不?”(对方知道我是律师,而且正好是房产律师)

“不用不用,我们自己能解决,需要再给你说,你先别支付中介费啊。”

“知道了。”

“你也理解我们,我们确实是没办法了,我把定金退给你。”

“这个事情好商量!”

这通电话还没挂,中介的六七通电话疯了一样的打进来。

“徐律师,我电话打晚了,那个业主要毁约啊,你是不是刚接她的电话?”

“对呀,他让我不要付中介给你们。”

“徐律师,你可别听她的,她就是要毁约啊,她先给我打的电话,我说中介费已经付了。”

“没关系,我现在付给你。”

业主不希望我支付中介费,是因为业主想毁约,一方面想退定金,另一方面就是想退中介费,撕毁合同。一旦我付了中介费,这笔钱给了中介,退费就会比较麻烦。业主觉得我们才刚刚签了协议,效力可能还没有那么强。(又不是蒸鸡蛋)

到了所里,找了下属小冉律师,让他找个律师函的模板。我把名字一改,让他给房管局发过去。这些天这种案子很多,律师函都是现成的。

然后让中介约了房主。她讲了她的诉求,定金全部退给我,解约,我谈了我的理解,赔双倍我都不见得干,何况一倍定金。

双方差距比较大。我们谈了这样一段话。

我:阿姨。你是个体面人,我也是。你知道我是律师。

阿姨:徐斌,我告诉你,我们是过来人,我们认识比你厉害的多的律师。

我:阿姨,查封、抵押、过户你都办不成了。我现在要是愿意告你,一年后房产证就归我了。

阿姨:我也咨询律师了,不是你说的那样。

我:你的律师怎么说的?

阿姨:他说,第一,买房合同上没有我的签字,合同可以无效,第二,我可以把房子过户给别人,第三,你这个房子是要避税的,我不配合你你一点办法也没有。

我:你应该让他和你一起来。合同无效的事情就别扯了,法院有文件,夫妻买卖合同无效原则上举证责任在你,再者说你现在就在这跟我谈呢。

第二个我今早已经在房管局把你这个房子冻结了,你现在要是能过户出去,我也能给你把房产证打掉,你还要赔善意第三人钱。

第三,你看看咱们合同约定那个税谁付。

阿姨:当然是你。

我:当然是你。

阿姨赶快去翻合同,合同只有一份北京市建委的范本合同,存量房买卖合同经纪成交版。二手房交易的税大头是两笔,个税、契税。按照交易习惯业主是拿到手价格,一切税费中介费都是购房者承担。但是这个是不符法律规定的,法律规定税费契税是购房人承担,而个税是业主承担。

所以建委的范本合同是这样的:

而为了能够让业主开开心心的得到服务把房源交给中介,中介宁可让购房人承担所有费用,就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份,其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。

由于常年从事这类工作,对合同算是滚瓜烂熟了,我们的律师可以闭着眼睛手写对自己有利的补充协议,而我这次用了最简单的方法,就是干脆不签补充协议,给业主挖了个大坑。

阿姨看完合同就傻了,意识到和自己的想象的不一样。

我就给阿姨说:

阿姨,你搞清楚,不是你配合我避税,而是我配合你避税。

这房子现在可能最多也就涨了十万左右,如果你非要和我折腾,我可以确定一年以后的这个时间我拿到房产证,你搬走。

然后这一年我没地儿住,我的房租钱你要出,差不多十万。

打官司我不用请律师,你要请,按照你这个房价律师费也便宜不了。诉讼费最后也是你担。

第三税费我就不管了,你该交多少交多少,也差不多十万。

第四这一年你别想从我这拿到一分钱,你就别指望卖这个房子买房了。

(沉默)

其实看了合同的时候,阿姨好像就没心思听我说话了。

我说:要不你出去给你内个律师打电话呗?

阿姨:他不是房地产的律师他没你这么……

我说:那咱们网签呗?

阿姨:我和我儿子商量一下。

后来业主妥协了,陪我办了网签,银行面签,过户的时候,我主动承担了全部的税费。

我们回到正题,这一轮北京上海深圳房价暴涨,俨然像是回到了 2013 年 2009 年的时候,购房人遭遇毁约踩破了律师楼的门槛。这个时候在各路人等的折腾下,当事人在“房事”上早已没有理智了。谈谁对谁错已经没有意义。不如多说一些,该怎么办?

购房人面对业主毁约该怎么办?

三步。

1、给律师打电话来律所面谈

2、尽快起诉保全房子

3、打赢官司,强制过户

一切的谈判,都是以 100%的胜利为前提的,双方无非是互相退让寻求利益最大化,成本最小化。所以,购房人切忌,在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉,再谈判。可能你这里还谈着呢,那头人家已经把房卖给别人了,或者抵押了。

在今年 2 月底 3 月初的时候,我们就开始频繁接到业主这一方的电话,大部分都是咨询如何毁约的。

业主咨询毁约之后的两周到一个月时间,购房人会以业主咨询量十倍的数量来律所咨询:遇到业主毁约该怎么办?

昨天一天我就收到了同样案情的四条私信是来自购房人的。

业主想要毁约的时候,通常购房人还蒙在鼓里。所以业主比购房人先找律师,所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候,业主已经行动了一回合了。打了一个先手。如果双方都对法律充分了解,业主是有很大机会毁约的。

这个时候有的购房人还在问,能赔钱吗?违约金约定了 20%能赔到么?

这个方向错了,说明你就不懂法,没经验。违约金再高,基于合同法,法院未必能完全支持。即便完全支持,也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题,房款被拿在业主手里,导致购房人错过了购房时机。

广大购房人一般不了解,除了要求定金罚则“赔双倍”,合同约定违约金以外,合同法还规定了一种明确具体的违约责任:继续履行合同的违约责任。

合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

通过要求对方承担“继续履行”的违约责任,购房人可以打赢官司,让法院把房子“判给购房人”。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决,就可以强制执行,单方过户。

写到最后,又想起当年买房的事。如果老太太当时不毁约,而是找我替他儿子摆平那一套的毁约业主,说不定是个皆大欢喜的事情。不过那就和我没关系了。官司打得多了,对人性越来越麻木。

来源:知乎

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