狂热地产梦如何收尾

“我身边的有钱老板们,现在都不会把房地产当做投资首选。”兰州一家地产营销公司的王冰对南方周末记者说。

为了卖房子,甘肃兰州的地产商什么手段都用了——演唱会、海洋展、马戏团,但房子还是卖不动。

沿着兰州往县市走,地产业更是萧条。在王冰近期去过的一个县城,可以看到赤裸裸的房产泡沫:大部分楼盘都空着,甚至有的还没封顶就没钱了,有的楼盘甚至一个月卖不出一套房。

而在距离兰州2300多公里的南部一线城市——深圳,火箭般冲高的房价比五年前涨了七成,不少新楼一开盘就遭哄抢。

打开中国的地产版图,这种现象愈发明显。北京、上海、深圳这样的一线城市,楼价持续火爆上涨。而在更广阔的腹地,二三四线城市的楼盘普遍过剩,交易清淡。这些卖不动的房子,汇聚成了一个惊人的库存量——6.8亿平方米。

更令人不安的是,房地产的投资数据前所未见的低迷。2015年前10个月,全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多。

在过去十几年中,房地产业曾经作为拉动中国经济大车最重要的“马”,推动着GDP的涨幅。而现在,尽管这架疲累马车的一线头马仍在奔跑,但已经拉不动越来越沉重的车厢。

房地产萎靡可能带来的严重后果,已经让中央政府的视线从资本市场回到了地产业。

2015年11月10日,习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这是十八大以来,习近平首次对于房地产库存表态。

紧接着第二天,李克强总理主持召开国务院常务会议,其中也提出,要加快户籍制度改革,带动住房、家电等消费。

第三天,中央财经领导小组办公室主任刘鹤在浙江调研时也强调,要“化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”

政府摒弃了对房地产持续多年的“调控”、“抑制”态度,转而以“稳定”、“支持”为导向。为了加速化解房地产库存,一系列相关政策正在酝酿之中。

1只有一线城市在抢房

同样是楼盘营销,在深圳,开发商什么都不做都能大卖;在兰州,开发商使尽浑身解数,仍是难燃市场热情。

在深圳多年来从事房地产研究的肖小平向南方周末记者介绍,最近的两三个盘,开发商并不知名且体量很小,但营销中心开放的时候都会“挤爆头”,容纳两三百人的场子来了上千人,到了要排号入场的程度。

“像是在国外买LV一样。”她说,“在深圳,发财的机会就可以用两个字代替:买房。”

王冰在甘肃省会兰州从事房地产营销行业,他说现在的房子不好卖,至少四年房价没涨,不像以前,只要在地上挖个坑,好多客户都会来。

在这里,房价不止没涨,开发商们还在隐性降价:交订金抵扣房款。例如开盘前认筹时,交五千订金,抵扣五万房款,甚至如果到时不买,订金还可退回。

因为当地的购买需求有限,甚至演化出了“拓客”团队,负责去省内其他市县找客源,有找富有的牧民,也有找县委书记、县长的,他们会有能力和需求在省会买房。

在王冰去过的附近县城,一些楼盘也就住着三四十户人。“就是把下面镇里的人都搬来县城,这些房子也住不完。”他说。

而着急的开发商们,开始倒逼政府,把政府大楼、名校搬来楼盘附近,拉动销售,从而保证当地资金链条的正常运转。

这并非孤例,在大片的中西部地区二、三、四线城市,房价多年不动,销售乏力的情况已经非常普遍。

肖小平说,有一位在汕头的朋友手头有一笔钱,本可以在当地买一套更好的商品房居住保值,但因为看中深圳房产的投资价值,打算先在深圳买社保,然后明年来深圳买房。

从数据层面看也是如此。11月18日,国家统计局公布了10月70个大中城市住宅销售价格变动情况,新建住宅价格指数,深圳同比涨了40%,比五年前涨了70%,远超第二涨幅的上海(同比上涨10%,比五年前上涨29%)。其它四组消费指数情况,深圳同样“一枝独秀”。

易居研究院副院长杨红旭说,深圳前三季度房价已经涨了60%-70%,“这个涨幅在中国基本上是没有过的”,只有1992年左右的海口、三亚、北海的狂热程度与之类似,即便是在2007、2010年这样全国大涨的年份中,单个城市涨幅也没有出现过这种局面。

销售火爆的也不只是深圳,北京、上海也与此类似。

链家研究院给南方周末记者的数据显示,今年以来北京全市的二手房网签量,估计会回到2010年的水平。那是“限购令”颁布的前一年,全年二手房网签19.6万套,是近五年的高点。“限购令”颁布的2011年,全年锐减7.5万套,直到今年,再度逼近峰值。

在供应端,一线与三四线城市差异同样明显。中原地产首席分析师张大伟说,一线城市10月土地供应面积明显增加,环比上升75%,同比上升35%,土地市场成交火热;二线及三四线城市则土地供应下滑,分别环比下降38%、58%。

世联行副总经理兼董事会秘书袁鸿昌对南方周末记者列举了一组不同城市所有上市公司的数据,与房地产冷热完全正相关:深圳有300多家上市公司,上海有接近300家上市公司,而北京接近400家;广州的上市公司70家,与苏州、杭州差不多;重庆、南京有40多家,再往下是西安、长沙不到20家。“资源在核心城市,现在差距不是变小了,而是变大了”。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志分析,一线城市、重点城市经济增长动力依然强劲,多种经济要素仍有超强的聚集能力,因而人口进入或已进入人口带来的住房需求依然存在。而三四线城市不具备这种能力,狂热投资推动下造成的大量过剩型供给、同质化供给,是当前房地产过剩的根本原因。

2市场在复苏,但地产商不想玩了

刘阳就职于一家大型地产公司,据他观察,今年全国的销售情况会创历史新高,但投资却始终乏力,从2006年以来房地产开发投资的同比增长率来看,目前处于十年间的最低位,甚至比2008年金融危机期间还要低。

这几乎是所有同行业者的共识。

在销售端,中原地产首席分析师张大伟从统计局公布的最新数据得出的结论是,目前市场在继续复苏,同比上涨城市越来越多,二手房14个月以来实现首次平均同比上涨。整体来看,市场走势依然在明显上涨,只是涨幅比前几个月有所放缓。

然而房屋新开工面积,从2014年以来持续处于负增长区间,9月房屋新开工面积累计同比下降12.6%,其中住宅新开工面积下降13.5%。国房景气指数连续三个月回升后,9月小幅回落至93.4。

易居研究院副院长杨红旭与他的观察相似:10月份与上月相比,在70个大中城市中,价格下降的城市有33个,上涨的城市有27个;而上个月,下跌的城市有21个,上涨城市39个。这说明:虽然房价总体仍在上涨,但涨势趋缓,而多数二三线城市的涨势并未能确立,时阴时晴。

但今年前10个月,全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多,这是近十几年来罕见的低迷状况。更罕见的是,这样30%的跌幅持续了整整一年。原华远地产董事长任志强在近日的一次演讲中说,开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。

杨红旭说,从2012年至今连续四年,很多三线城市的土地出让价在大幅降低,原来的地卖不出去,而且地价已经跟土地开发成本差不多了。在贴近成本价时,地方政府卖不动就不卖了。

11月13日,高盛推出了年度地产报告。据高盛负责中国房地产行业研究的分析师王逸介绍,全国房地产成交量于去年4月起开始复苏,一线城市同比上升48%,销售额上升23%,全国上升7%。如果看今年的36个主要城市成交量,从5月开始,基本上是维持在历史的最高水平。

然而在供给端,最重要的两组数据是:住宅用地销售情况,自2014年同比下滑了将近30%以后,今年前九个月进一步下滑了33%,这是有史以来最大的、时间最长的供应端的收缩;新开工也是一样,今年同比下滑13%,是接着去年下滑11%基础上的进一步下滑。

她说,与开发商聊下来,至少在目前,购地的情绪都不是特别高,哪怕接下来房价进一步复苏,估计资本支出相比今年可能也会持平或是下降。虽然这对整个房地产投资来讲不是好事,但是经过那么多年问题的堆积,房地产投资的确需要有一两年的放缓。

在这样的局面下,王逸对消化库存表示乐观:供应端的收缩,加上需求端的复苏,会使得库存逐渐减少,脱离地产危局。

3究竟有多少库存

国家统计局发布的10月数据显示:10月末,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。

任志强在11月中旬的演讲中说,一年之内我们的库存不仅没有消化掉,反而增加了。现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。7亿平方米库存里,有4亿多是住宅。相比于每年的销售量,这点库存不大,但是有接近3亿平方米是写字楼和商场,这部分库存和每年的消化量之比大概是1∶1,以这个速度很难消化库存。

“企业应该好好算一算,如果库存超过了企业总资产的30%-40%,那就说明很危险了,如果到了50%-60%,那就非常危险,如果到了70%-80%,那企业基本上就死了。”他说。

在杨红旭看来,中国房地产目前最大的痛点就是高库存,在区域分化严重的情况下,主要指的就是三四线和部分二线城市,如果其房价继续下跌,很多贷款质量将趋于恶化,进而冲击地区金融体系。

除了库存总量外,去化周期(当年待售面积/年均销售面积)是另一个对库存的衡量指标。杨红旭说,目前的去化周期已经回到了2002年的水平。自1998年来,库存去化周期由高向低走,在2007年到达底部,而后上弹,也就是说目前的库存情况处于这条V字曲线上行、接近中间的位置。

库存,直白地反映出房地产市场供需双方的关系。中国房地产协会原副会长朱中一总结:“在十几年的快速发展后,住房供求关系由过去的供不应求转向供求总体平衡,有的地方还出现了阶段性的过剩。”

据高盛的房地产行业分析师王逸观察,2010年之前,中国过度供应的情况其实是不严重的,供需比较平衡,但是这个情况在2010年之后发生了变化。在2014年,全国主要的一千多个城市房价成交价下滑,解决部分库存后于今年年中房价企稳。

然而仍有一部分城市的过度供应问题严重,统计下来这些城市有12个,包括媒体经常提到的“鬼城”,如鄂尔多斯等。它们的过度供应是结构性的,不能通过周期性的复苏来消化。所以她预测在这轮房价复苏中,不会包括这些城市,但实际上这些城市的经济体量并不大,加总起来也只占到全国GDP比重的6.2%。

介于一线城市与“鬼城”之间的绝大多数主要城市,会随着成交量的复苏,在不同的时间段内可以消化库存,她预测这些城市的房价会在今年年底到明年上半年之间企稳。

杨红旭也认为,在销售增加、投资停滞的局面中,库存会自然消减。就像一个出水口、一个入水口,目前入水口水流已经很小了,出水口还在出水,它的积水就会减少。

“这需要一个过程,其实中央不去救,也没关系,只不过去库存的时间会拖长。”他说,“主要是现在房地产影响到经济增长了,所以很头疼,其实它基本上不构成崩盘的可能性。因为这是市场机制在发挥作用,长期来看,自然会达到供求均衡。”

4去库存,政府会怎么做

追溯到1998年前后,北上广深等少数东部中心城市,也曾存在高库存现象,甚至市中心也常见烂尾楼。因此,1998年出台“23号文”,实行货币化分房,并把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后,2003年“18号文”中首次明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。

楼市现在再次出现高库存。但已与1998年前后形势大不相同:中国经济已经由高增长步入中增长;房地产黄金十年已过,全国城镇人均住房面积达到34平米左右,住房短缺时代已过去。

从全国商品房待售面积的历史走势来看,2011年之前根本不愁库存高,反倒是很多城市库存低。从2011年开始,库存突然开始快速而持续增长,直至当前。2011年至2013年,上届政府打压房地产的政策惯性沿续,其间政府并未及时考虑到应对高库存。

直至2014年,住建部才表示要千方百计去库存,部分省市的救市新政中也有所提及。2015年年初,住建部开始在系统内部明确引导地方政府少建保障房,转而收购存量房。

2015年的3月政府工作报告中要求:逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。这意味着中央明确要求地方政府少建保障房,转而收购存量的商品房,这等于说政府在帮助开发商去库存。

另外,2014年开始放松限购、出台“9·30”政策,今年出台“3·30”政策,8月以来实行公积金新政、放松限外、首套房贷首付比例最低降至25%等,非常明确地表明中央和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏,减少高库压力,以保使房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。

除了一线城市,中国的房地产调控政策的宽松程度,基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。

杨红旭认为,目前进一步放松政策的空间已经不大,少量可以使用的工具集中在信贷、货币、财税三个方面。

例如进一步放开信贷条件,首套房的首付还可以再降五个百分点,从25%降到20%,二套房的首付也可以降,现在很多城市还是40%左右,还可以降到三成;公积金制度改革,进一步放宽公积金的支持和购房的门槛。

货币政策是指央行降息降准对整个经济的刺激,但他认为当前利率已创建国以来最低,降息空间已经不大。

财税政策,指减税,或购房利息冲抵个人所得税。这个在历史上房地产低迷的时候曾经有过,像上海是在1998年到2003年的五年间,个人购房利息可以抵扣个人所得税。

购房利息冲抵个税,这个办法任志强也在近期提出过。11月20日,在一次高峰论坛上,任志强指出,中国房地产业目前面临去库存压力,最有效去化政策是减免税收,在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税。

减免税收促进去化此前曾有过成功案例,1999年的上海为了消化库存宣布购房减免个人所得税,并增加了“蓝印户口”政策,上海很快扭转了库存量太大的现象。

另外,很多人认为,房地产税立法进度可能放缓。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志对南方周末记者说,“至少房地产税在近些年不应该再有声音了,应该消停一段时间了。”

他认为,房地产税是理顺税收体制和税收结构的改革。房产税不应成为房地产税的主要内容,事实上房产税已经流产,如需调整持有环节的数量,或应从特别消费税或遗产转移环节进行调整。

杨红旭预计,房地产税本届人大任期内不会出台了(2018年之前),如果2018-2019年经济增速仍威胁到GDP翻番,则可能滞后至2020年前后才会出台。

至于坊间热议的户籍制度改革,在大型地产公司工作的刘阳认为,这对房地产市场几乎不可能有大的刺激,因为中国有吸引力的城市主要是一线城市,它们的户籍不大可能放开,放开其他城市,影响不会很大。他说,“我们反正现在不关心这个事情”。

本文首发于南方周末

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