我的换房历程及望京出手报告(长文慎入)

途经各种曲折,有惊无险,终于顺利过完户,长期煎熬的心情终于释放,回想起来真是一把苦一把泪。值得写篇文章记录下我的成长经历,同时和大家分享经验。
先说结果吧:季景沁园,144平,572万,满五唯一。税费36.7w,中介费3.5w。
换房比首次买房累太多太多了!记得13年初房价暴涨,lp哭着要换房,再晚了买不起,我望着不敢相信的天价只能无奈说再等等,内心对着高房价喊:你还能再狠一点吗?当时虚高的房价,确实煎熬着众多刚需内心。终于在14年4月某天突然发现关注的房源猛降40万,意识到机会来了,开始间断看房。
通过08年降价09的回弹和12年降价13的回弹(相当于打了两次疫苗),我坚信这次也一定会回弹的。那时候我经常在版上问大家一个问题:既然大家都明知道不久后房价会上涨,那为什么现在有这么多卖房的呢?难道他们都是活雷锋吗?大家的答案都很统一的:大部分人是换房的。所以大家的信心也更坚定了我的信心。
后来房价进一步下探,渐渐地,发现降价的房源越来越多,同时加上攒的钱。此消彼长,发现能买的房子上了一个等级。lp又开始笑了。

此时我锁定了个人非常看好的区域----望京。望京的优势呢,总结有四点:
1:是居住,商业,办公,休闲(公园)在北京融合的最好的区域(不之一)。
2:拆迁的比较干净,已经到了建设的成熟阶段,不会再有新的大量的居民区在你周围后建而增加看不见的风险。
3:地理和交通。往顺义的人不会拐进望京通过。让望京形成一个城中城。我们两口子都搞IT,而IT公司主要分布在望京一小时圈内。比如北四环中关村一带,15号线可覆盖;西二旗13号线覆盖;东四环和国贸10号线覆盖;或者望京本身。这将大大拓宽将来跳槽的选择。
4:人群整体素质较高。总体的教育水平在整个朝阳偏上,比较均衡,有保障。没有那种一让人提起来就唉声叹气的烂校。

望京说大也大,说小也小,不知不觉从夏天看到冬天。走进过“千家万户”,每次怀着好奇的心情参观别人的私宅,是最快速的了解这家人的生活状态;和房东的短暂交流,也能体味到他们的性格。这也是很有意思的一件事。
西园一区二区三区四区,望京花园,望馨花园,长安花园,望兴园,慧谷**等等等等。渐渐的把望京第三等级的小区看了个遍。以至于在望京都不迷路了,你告诉我在哪个小区附近我就能找到你(但以商场为坐标我还是白痴)。

因为此次换房涉及到将来十几年的生活状态,不可能再折腾换了,意义重大不言而喻。虽然累,而且是持久战,我也必须像准备打仗一样的准备换房。
首先调集所有能用的资源:计算各种理财啥时候到期,计算父母的钱有多少?啥时候能到位?还能接到多少友援的钱?啥时候卖房?最低接受卖多少钱?一旦哪个环节发生了意外,能有啥相应的备份计划?等等等等。

可什么时候是合适的时机呢?9月份的时候我非常清楚已经适合出手了,却白白错过了最佳点。当时特别羡慕09年买房的人,满五年换房也遇到最低点;而我10年1月买房的,当初买的就吃亏,没想到这亏的尾巴这么长,吃了五年还没吃完,如今换房又被动。也就是说我明明知道去年的8,9月份值得出手,却舍不得多交25万的个税便宜了zf。这是我第一个需要反思的地方:该出手时就出手,房价的涨幅要大于你缴的税,zf早替你算好了。而我第二个需要反思的地方是:贪小便宜吃大亏。我当年买房为了省2000元的税做低了底价。弄得不满五年卖个税会很高。

既然错过了14年9月份,我就索性按照第二个方案来,等到满五年先卖后买。我的房子到15年3月份满五年,1月8号就很爽快的签约卖出去了。唯一后悔的地方是一时心软,签到5月20号交首付,因为他们说肯定提早给的,签的长只是以防万一,我就没多想。后来证明这让我换房非常的被动,辛亏期间几乎一直在横盘啊,老天保我,不然真被他们害惨了。这是我第三点需要反思的地方:对自己有核心利益的关联,对别人不能太好。

然后就是选房策略。策略的灵感,特别感谢土豆教主的一个理论给我带来的灵感:就是别看房价有时候很低,但往往是一个小区就那么一两套真心卖的报价低,而大多数房源往往比市场价高40,50万(我关注的是500-600的房),并不着急卖的。所以一旦成交速度快了,最低的一两套消失之后,你会发现这个小区房价迅速上涨!(请注意:这个时候的统计数据的均价并没有改变多少!所以很多人以为没有上涨,其实那一两套便宜房源消失后,对喜欢该小区的买家来说就是暴涨)
通过看房实践,我确定教主这个理论是正确的。尽管我到现在也没搞清楚为什么很多房源就高高挂在那,也不出租,甘心做绿叶起对比用,这到底是图什么?而且通过看房实践,我还知道这些哪怕报价低的房源(500万以上的)的成交速度也一般在3 - 6个月,并不是很快的,能给人充分的反应时间。
根据如上的规律,我制定了我的策略:就是关注望京所有目标小区里低报价的房源。等到合适的时机出手。于是进入疯狂的看房阶段。

可到底啥时候是合适时机呢?我的房子已经签约卖出去了,但我依然没出手(出手的机会只有一次啊,没后悔药的,必须慎重)。
我的分析如下:
1:首先要找到特别喜欢的房源。如果真的遇到了特别喜欢的房源,价格又合适,那么无论如何立马拍下。曾经遇到过一次机会,那是西园一区206平豪华装修+独立车位520万,独立物业(很棒),满五唯一,现在都流口水。后来被一个协和医生买走了。有一次机会,我第一次不懂得珍惜错过了。我在等待第二次机会。
2:我了解到和卖家议价的时候,我的首付时间越短,议价的时候越有优势。实际上,经常有人说我能全款,或者我能马上付你首付一个月之内贷下款,这样的条件能往往砍下20 - 40万的价格!
比如望京花园东区138平502万,团结湖公园五号105平447万等等。就是这么被砍下来的。因为房东也换房,也订下了便宜的房子,眼瞅着交付期快到了。人就这样,一急啥底线都顾不上了。
换而言之,如果你的交付时间长,这对你议价将很不利。因为不缺钱的房东心高气盛,很难探出真正的底价。所以我想最好等到我所有首付凑满的那一天。
3:现在价格是横盘的,那么我几百万在手里,一个月理财收入也不少钱。能拖就拖。
4:我相信我的策略。啥时候我的目标房子上涨我是第一个知道的,不会踏空。万一没到底,继续跌了点,我算赌对了。

但后来的事实发展让我等不到凑完首付的那一天了。2月-3月期间,好几套关注的房源又没了,尤其是慧谷金色家园135平(带花园)550万东北老太的房,和夏都盈座的142平527万韩国人的房的成交,且再没有新的好房源进来,这把我的耐心彻底击溃了。我甚至有点恐慌,房价立马要上涨了!
因为优先级最高的几套房子被秒,我的处境瞬间变尴尬了,因为往下排的几套能接受但不是特喜欢。要接下来的十几年在不太喜欢的房子里生活有点不甘啊。这时候发现收藏里有套季景的房子还没看呢。本来没考虑那小区,太小资不符合我的屌丝气质,我自感最匹配的的是西园三区那种,经济适用。
紧急约看了季景之后,喜欢极了,一见钟情吧,全家都一见钟情。我更是被小区环境震撼到了(有点刘姥姥进入大观园的感觉):有游泳池,网球场,乒乓球室,篮球场,足球场,旱冰场,钢琴室,健身房,棋牌室等等,一起都免费的。这颠覆了我对小区的概念。以前小区对我来说就是房子所在的地方而已,但参观了季景才知道小区内部可以耦合得这么紧密。
我看到很多家长陪孩子玩,因为人车分流,孩子们可以尽情的在花园里做游戏。这是我见过的笑脸最多的小区。我肯定我的娃在这里成长一定会很开心。
周围生活也方便,南门出去5秒钟,到达菜市场和超市,价格还便宜,很符合我的消费习惯。西门出去30秒到达望承公园。东门走十分钟能到望和公园和北小河公园两个大公园。出望京很方便,上三四五环都很方便。
当然小区缺点也明显:
1:首先是老外太多,看得清的欧美和阿拉伯人就很多,再加上看不清的韩国人,比例就更高。我认为这和传说的风水不好有关系。
2:然后就是周边的商业不行,有个唯一的商场楼也烂尾了。
3:最大的缺点是没有幼儿园。
4:物业费太贵。是我了解的在望京最贵的。注意:贷款的时候,银行审的逻辑是你的工资证明要覆盖月还款额+物业费的,别开错了。

这套房子144平,报价585万,户型通透明厨明卫无遮挡。因为对这个小区价格不熟悉,生怕中招啊,我又要求看了139平,报600万的。那户型烂的,而且遮挡的几乎没阳光。于是我对这个小区的价格有底了。
第二天,中介告诉我房子马上就要被订了!这是中介比较常用的伎俩,一般我不会在意。但这非常时期我不敢大意,于是我询问了好几家不同的中介都说这个房子已经谈妥了,价格570万。房主在国外,已经订了飞机票来北京马上签约呢,于是确定这是真的了。
我赶紧让我的中介去和房主谈,加价两万去抢!(我看了这么多套房子,一见钟情的房子只有两套,这次不能再错过机会了。有初恋情人被夺走的经历,也给了我重要的人生经验)。就这两万块,让那天周六房主下了飞机直接和我谈,被我截胡了。事后我才知道,被我撬的买家是两个刚毕业的小年轻,中介是链家。在我们谈的时候,他们还傻不拉几的等。谈判过程中房东出去了好一会,后来知道是链家感觉到出事了,想把房东拉回来。房东的意思是涨价到和我一样就可以。但那两小年轻硬是一万都不涨,毕竟是年轻啊。其实更怪链家中介费一分钱不降!如果把15w的中介费降一点点,也不至于丢单了。当然怨不得那个中介,因为整个链家的政策就是这样,绝不降价!

后来我的中介告诉我:你太英明了,再过两个星期,这种便宜点的房子望京就再也找不到了。所以我算是打了一个擦边球吧。这里特别抱歉那两个小年轻,如果他们泄气没继续出手别的房子,可能因此损失了几十万。不过这么年轻就能有这么多钱,这点损失应该扛得住。

其实买房的成本还有很多边边角角的因素,不仅仅是签约的房价。比如
1:中介费比链家便宜了10万;
2:我签约的当天就拿到了钥匙,然后立马出租了,一个月12000,到过户这4个月算下来,也省了将近5万块。
3:我的房子也是满五唯一卖出去的,并没有交巨额个税;
4:虽然去年没出手,但我的钱也多了近一年理财的钱。
总之各条战线表现都还及格吧。

我把我买房的消息告诉了我几个好朋友。有房的都说我买的值,没房的都让我警惕将来会跌。年轻人都表示恭喜,年长的都摇头叹息我没有买学区房。
而我对学区这个东西也是进行了深入的思考的(可能还不成熟),如果买了学区:
1:首先你的付出,显然的有:你人生黄金10年的居住品质严重受损。无形的有:强行移居到学区,副作用可能常常被忽略:爸妈付出了这么大代价,万一看不到回报,让孩子心里徒增压力;老房子让孩子的生活质量也受损;和太多有钱孩子在一起,容易自卑等。
2:那你的所得呢?都是些无法证伪的虚头巴脑的东西,学区真正对你孩子成长带来的正面增量谁也说不清。比如你孩子将来优秀在西城考了90分,是不能简单认为是西城给你带来了90分。说不定你在朝阳也能考89分。那学区因素仅仅给你带来了1分。学区强正是因为大批重视教育的家庭迁移过去后才造成强,但别忘了重视教育的家庭的孩子本身就应该强,在哪里学影响不大。

总之我和lp都认为每个人的人生只有一次,应该对自己好一点。当然如果不选学区,家长必须保证学校氛围不能太差!这个底线是极为重要的,必须坚持。这也是我选择望京的理由。我相信望京的人群的孩子的氛围肯定不会太差的。

我对房价的看法是未来两三年还会保持稳定。因为前五年积攒了大量的政策红利。限购啊,个税啊等等。zf想拖房价一个个的放开就是了,从这几个月的释放的小红利的效果来看,zf的控制力还是相当的强的,完全达到了当初的目的:其实北京房价现在为止相比去年9月并没有涨多少的。西城的学区房是特例,而朝阳400万以下的房子涨的很少(接触的几个实例上涨20万左右而已);500万以上的房子涨的比例反而高些,可能是释放的政策很多是针对我这种改善型住房的(大概30-40万而已),你用来炒股完全秒杀这个收益。

两年来,接触过数不清的中介。和很多中介经常吃饭,交流了很多有用的信息。这掌握了一套和中介打交道的方法。本想谈谈怎么谈中介费和怎么和中介打交道的问题,但帖子太长,我会单独再开个帖子详细说说。

最后祝大家都能买到自己中意的房子,且不需再换,从此不再关注房价,让生活开心到本来的面目。

来源:http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=OurEstate&gid=1457158

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